문재인 대통령은 지난 11일 신년사에서 "주거 안정을 위해 필요한 대책 마련을 주저하지 않겠다"며 "특별히 공급 확대에 역점을 두고 빠르게 효과를 볼 수 있는 다양한 주택 공급 방안을 신속히 마련하겠다"고 밝혔다. 이에 따라 시장은 정부가 설 이전에 내놓을 25번째 부동산 대책에 어떤 내용이 담길지 예의주시하고 있다.

역세권ㆍ준공업지역 등 고밀개발로 도심 주택 공급 `확대`

13일 관계 부처에 따르면 정부는 오는 15일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 공급 대책을 점검할 예정이다. 부동산 점검회의는 지난해 꾸려진 부처 간 협의체다.

이날 회의에서는 앞서 변창흠 신임 국토교통부(이하 국토부) 장관이 밝힌 수도권 고밀개발의 구체적 방안이 도출될 전망이다. 지난달(2020년 12월) 29일 변 장관은 취임식에서 "서울 도심에서는 더 이상의 주택 공급이 어렵다고 보는 시각도 있지만, 서울 시내에 저밀개발된 지하철 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 효과적으로 활용한다면 서울 도심에서도 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다"고 언급했다.

이어 지난 12일 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 한 라디오 방송에 출연해 "고밀화나 용도지역 변경을 통해 용적률을 상향하는 방향으로 서울 등 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 설 이전에 발표할 예정"이라며 "당 정책위와 국토부가 협의하고 있다"고 말했다.

현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에서는 도시지역을 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하고 있으며, 이 같은 용도지역에 따라 용적률을 제한하고 있다. 이는 도심 과밀 개발을 억제하고 도심 경관을 해치지 않기 위한 것이다.

아울러 서울시는 조례와 시행령 등을 통해 서울 내 용적률을 국토계획법에 명시된 용적률보다 더 낮게 설정하고 있다. 하지만 공급 부족 논란이 꾸준히 제기되면서 용적률 규제 완화 등 도심 고밀개발을 통해 주택 공급난을 해결해야 한다는 압력이 커지고 있고, 이에 정부도 전향적인 검토에 나선 것으로 풀이된다.

역세권 공급 방안은 지하철 역세권 반경을 현행 350m에서 500m로 확대하고, 역세권의 평균 용적률을 160%에서 300%, 최대 700%까지 늘린 후 이를 바탕으로 주택 공급을 활성화는 방안이 유력하다. 이 경우 현재 서울 시내 역과 역 사이의 평균 거리가 1㎞임을 고려하면 지하철 노선 주변부 대부분이 후보지가 된다.

서울 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 용도지역 변경을 통해 주택 용적률을 높여 고밀개발하는 방안도 구체화되고 있다. 일반주거지역을 준주거지역이나 상업지역으로, 준공업지역을 주거지역으로 변경해 용적률을 높이는 방식 등이 거론되고 있다.

주택이 주로 공급되는 지역은 주거지역으로 전용주거지역과 일반주거지역으로 분류된다. 일반주거지역은 공급되는 주택이 저층, 중층, 중고층이냐에 따라 다시 1~3종 지역으로 세분화된다.

상업지역은 중심ㆍ일반ㆍ근린ㆍ유통 상업지역으로 분류되고, 공업지역은 전용ㆍ일반ㆍ준공업지역으로 나뉜다. 준공업지역에선 원칙적으로 기숙사 외에 공동주택을 건립할 수 없지만 서울시는 조례를 통해 준공업지역에서 지구단위계획이나 도시정비사업 등을 통해 개발하면서 산업부지를 60% 이상 확보한 경우 주택을 지을 수 있도록 허용하고 있다.

용도지역 변경 방안이 실제로 시행돼 용적률이 대폭 늘어나면 기존 저밀도 주거지에서 주택 공급 물량이 대폭 증가할 전망이다. 특히 공급되는 주택이 전용면적이 낮은 임대주택일 경우 더 많은 주택이 확보될 수 있다.

다만 용도지역 변경을 수반한 고밀개발은 사업에 공공기관이 참여해 공익성을 담보한다는 조건으로 이뤄질 공산이 크다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관과 함께 진행되고, 용도지역이 변경되며 특혜를 받은 건물주나 토지주 등의 이익은 기부채납이나 상향된 임대주택 비율 등으로 환수될 것이란 전망이다.

윤곽 나온 `저층 주거지 개발` 방안… 용적률 법적 상한 120%로 `상향`

이와 함께 다가구ㆍ다세대 연립주택 등이 밀집된 저층 주거지를 개발하기 위한 방안은 관련 법 개정안을 통해 공개됐다. 이달 7일 천준호 민주당 의원이 대표 발의한 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」개정안이 그 주인공이다. 해당 개정안은 국토부와 서울시의 협의를 거친 만큼 법안이 통과되면 바로 시행될 전망이다.

개정안의 주요 내용을 살펴보면 대지면적 1만 ㎡ 미만, 200가구 미만이면서 노후ㆍ불량 건축물이 2/3 이상인 지역은 소규모재건축사업 대상에 포함키로 했다. 주요 대상은 연립주택이나 `나 홀로 아파트` 등이 밀집된 지역이다. LH, SH 등 공공기관이 참여하는 것을 전제로 용적률을 법적 상한의 120%까지 상향하는 혜택도 제공한다.

단, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납 해야 한다. 가로주택정비사업과 마찬가지로 분양가상한제도 적용받지 않는다. 또 서울시 등 지자체의 통합심의가 적용돼 패스트트랙으로 사업을 진행할 수 있게 된다.

국토부와 서울시는 소규모재건축사업 대상지가 서울에만 2070곳에 달할 것으로 내다보고 있다. 사업성이 좋지 않아 도시정비사업 논의가 원활하지 않은 만큼 공공이 지원하고 용적률 혜택을 부여하면 사업이 활성화될 수 있다는 게 국토부의 평가다.

국토부 관계자는 "지난해 공공재개발ㆍ재건축 활성화 방안을 내놓았는데 공공참여형 소규모재건축 활성화 방안은 포함하지 않았다"며 "이에 따라 주택 공급을 늘리고 주거 여건을 개선하기 위해 소규모재건축 방안을 마련하게 됐다"고 설명했다.

양도세 완화론 솔솔… 당정 `사실무근` 일축

한편, 지난 10일 일부 언론에서 "당정이 양도소득세(이하 양도세) 완화 문제를 검토하고 있다"는 보도가 나온 데 이어 같은 날 홍남기 부총리가 한 방송에 출연해 "다주택자 매물이 나올 수 있도록 유도하는 정책이 다 공급 대책으로서 고려할 수 있는 대책"이라고 발언해 양도세 완화 카드가 이번 부동산 대책에 포함되는 것 아니냔 관측에 힘이 실렸다.

하지만 당정은 "검토한 적이 없다"며 양도세 완화론을 일축했다. 양도세 중과를 유예하거나 완화할 경우 정부 정책의 신뢰성이 크게 떨어질 수 있다는 일각의 지적을 수용한 것으로 풀이된다.

지난 11일 최인호 민주당 수석대변인은 당 최고위원회가 끝난 직후 기자들과 만난 자리에서 다주택자 양도세 완화 가능성에 대해 "논의한 적도 없고 논의할 계획도 전혀 없다"며 선을 그었고, 이달 12일에는 김태년 민주당 원내대표가 당 원내대책회의에서 "민주당은 다주택자에 대한 양도세를 한시적으로 인하하거나 완화할 계획이 없다"고 다시 한번 일축했다.

기획재정부도 이달 10일 보도 설명자료를 통해 "정부는 도심 내 부담 가능한 주택, 살고 싶은 주택을 충분히 공급하기 위한 다양한 아이디어에 대해 심도 있게 검토 중"이라면서도 "양도세 중과 완화 방안에 대해서는 검토된 바가 없다"고 밝혔다.


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