어느덧 올해가 끝자락에 다다랐다. 이에 본보는 내년부터 어떤 부동산 제도가 시행되는지 부동산114 등의 분석을 토대로 정리해봤다.

양도세 비과세 혜택 `축소`
대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 `제고`

2022년 1월 1일부터 12억 원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 올해까지는 1가구 1주택자가 소유한 9억 원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억 원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용했다.

9억 원 이하 상가겸용주택은 올해 제도가 적용되지만 서울ㆍ수도권에 위치한 상가겸용주택은 양도가액 9억 원을 초과해 이 공제 혜택을 받는 소유자는 많지 않을 전망이다.

수도권에 있는 주택의 양도소득세 비과세 혜택도 내년부터 줄어드는데 수도권 지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업 지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지 지역은 5배까지 비과세 혜택을 받는다. 올해까지는 수도권에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1가구 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정됐다.

금융당국은 주택담보대출의 분할상환 목표치를 지난 6월 말 기준 73.8%에서 내년 80%로 상향 조정한다. 전세대출과 신용대출도 분할상환을 위해 대출 한도 확대, 금리 인하 등 인센티브를 부여한다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 방식으로 촉진될 예정이다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하는 특성 때문에 상대적으로 월 주거비가 적은 월세 수요가 증가할 전망이다.

DSR 규제 조기 시행… 제2금융권 관리 `강화`
실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 `제외`

정부는 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 확대 적용을 앞당겨서 내년부터 시행하고 제2금융권의 DSR 기준도 강화한다. 이는 가계부채 급증을 막기 위한 정부의 후속 조치다. DSR은 개인 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻한다. 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한한다는 의미다.

지난 10월 말 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따라 내년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 넘으면 대출자에게 차주 단위 DSR 규제가 적용된다. 2022년 7월부터는 총 대출액이 1억 원 초과 대출자까지 확대된다. 제2금융권 DSR 비율도 60%에서 50%로 하향 조정된다. 전보다 대출 가능 금액이 줄면서 주택 구매력도 감소될 전망이다.

내년 7월부터는 지역가입자의 건강보험료 산정 시 실제 거주를 목적으로 주택을 구입하거나 임차할 때 얻은 대출금은 건강보험료 부과 대상에서 제외된다. 그동안 지역가입자의 건강보험료는 부채를 제외한 순 자산만으로 평가하는 것이 원칙이지만 부채 변동 파악이 어렵다는 이유로 자산을 기준으로 보험료가 산정됐다. 예를 들어 공시가격 5억 원(대출금 2억 원) 아파트의 경우 5억 원의 60%인 3억 원을 과세표준으로 해 보험료를 산출했다. 건강보험료 13만7220원이 내년 7월에는 대출금 2억 원을 제외한 1억 원만 과세표준액으로 책정되고 지역 건강보험료는 8만8450원으로 산출돼 낮아질 전망이다.

통합 공공임대 다자녀 혜택 3자녀→2자녀
무주택 청년, 월세 최대 `20만 원` 지원

내년부터 정부가 규정하는 다자녀 개념이 3자녀에서 2자녀로 확대돼 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 통합 공공임대주택은 기존 영구임대나 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택을 뜻한다. 다자녀 가구는 매입 임대의 경우 보증금 전액 또는 최대 50%를 할인받을 수 있고 임대료도 자녀 수에 따라 인하되는 혜택을 받을 수 있다. 더불어 정부는 내년부터 소형 평형의 영구임대주택 2가구를 그린 리모델링을 통해 하나로 통합할 경우 이를 다자녀 지원 가정에 공급할 계획이다.

청년우대형 주택청약 종합저축 가입의 문도 넓어진다. 청년우대형 청약통장 가입이 가능한 소득 기준은 올해 연 3000만 원에서 내년 3600만 원 이하로 완화됐다. 청년우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리를 제공한다. 가입 기간도 올해까지였지만 2023년 12월 31일로 2년 연장됐다.

무주택 청년에게 월세를 지원하는 청년월세지원사업도 내년부터 3년 동안 시행된다. 청년월세지원사업은 월세 20만 원을 최대 1년간 무주택 청년에게 지원하는 사업을 뜻한다. 지원 대상은 독립 거주 무주택 청년이며 소득이 중위소득 60% 이하이고 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만 명의 청년이 2997억 원의 월세 지원을 받을 것으로 예측했다.

주택관리업자, 사업자 선정 투명성 `제고`
소규모재건축, 기부채납 조건으로 용적률 등 규제 풀어

내년 1월 1일부터 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 개정안 시행에 따라 각종 입찰 절차가 개선될 전망이다. 이 지침은 공동주택사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 공동주택관리정보시스템(k-apt)을 통한 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰 방식에서 적격심사 방식까지 확대하는 내용이 담겼다. 직접입찰 방식은 평가 결과를 파일 형태로 올려야 하고 전자입찰 방식은 업체별 평가 점수를 입력한 뒤 결과를 업로드해야 한다. 또한 신규 사업자의 입찰 참여 독려를 위해 제한경쟁입찰 방식의 사업 실적 인정 범위를 3년에서 5년으로 확대했다. 적격심사 시 업무 실적 평가 만점 상한도 10건에서 5건으로 완화했다.

그달 15일부터는 편법이나 불법으로 부동산임대사업을 하는 외국인에 대한 대응을 강화한다. 이는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류 자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 경우를 해결하기 위한 정부의 후속 조치다. 2022년 1월 15일부터는 외국인이 주택임대사업자로 등록하려면 「출입국관리법」 제88조에 따라 체류 자격, 체류 기간 등을 신고서에 기재해야 한다. 임대업이 가능하지 않은 유학, 단기 비자 보유자는 사업 등록이 불허된다. 또 정부는 외국인의 부동산 취득 신고 현황을 매달 취합해 관세청에 전달하도록 하고 내년 3월까지 관련 정보협력시스템을 구축할 계획이다.

아울러 빈집 실태 조사에 대한 규제도 강화된다. 지방자치단체장은 다양한 전문기관에 위탁해 내년부터 5년마다 의무적으로 지역 빈집 실태 조사를 실시해야 한다. 지방자치단체장의 빈집 철거 명령에 응하지 않으면 빈집 소유자에게 이행강제금이 부과된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 철거 명령이 이행될 때까지 건축물 시가표준액 50% 이하 범위 내에서 반복해서 부과할 수 있다. 이어 내년부터는 지방자치단체장이 공익 목적으로 빈집 도시정비사업을 시행할 경우 사업 구역 내에 있는 빈집을 수용하거나 사용할 수 있게 된다.

2022년 1월 20일부터는 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모재건축사업의 규제가 완화된다. 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」에 따른 상한 용적률까지 건축을 허용하고 건축물의 높이 제한, 대지의 조경 기준 등 각종 건축 규제가 완화된다. 소규모재건축사업은 노후 주택단지(아파트, 연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업이다. 사업 구역 1만 ㎡, 기존 주택의 세대수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다. 또 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우는 사업시행 면적을 20%(최대 1만→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있게 된다. 규제 완화로 소규모재건축사업이 늘어나면 도심 내 신속한 주택 공급이 이뤄질 전망이다.

동거주택에 관한 상속 공제 적용 대상 `확대`
새 아파트 전기차 충전 주차면 5% `의무화`

세제 변화도 생긴다. 내년 1월부터 상속제 연부연납 최대 허용 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 연부연납이란 상속세나 증여세로 내야 할 현금이 부족한 경우 유가 증권 등 납세 담보를 제공하고 일정 기간 세금을 나눠 내는 제도다. 동거주택에 대한 상속 공제 적용 대상도 확대된다. 피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인 범위도 넓어진다. 직계비속에서 한정되던 범위가 직계비속의 사망 등으로 대습 상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있도록 확대됐다.

더불어 새 아파트를 지을 때 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 설치해야 한다. 또 전국의 모든 노외주차장도 5% 이상을 친환경차 전용 주차면으로 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 다만, 주차면 수가 100개 이상일 경우 안전에 우려가 있거나 곤란하다고 판단된다면 지방자치단체장의 허가를 받아 예외를 두기로 했다. 정부는 모든 노외주차장에 5% 이상을 친환경차 전용 주차면으로 할당하는 내용의 「주차장법 시행규칙」도 내년 상반기 중에 개정할 예정이다.

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