윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책이 발표됐다. 이번 대책의 주된 핵심은 `250만 가구+α`로 요약할 수 있는데 이를 통해 정부는 단순한 물량 중심의 공급이 아닌 실수요자들을 염두에 두고 주거 안정은 물론 삶의 질까지 높이겠다는 계획이다.

특히 그간 과도하게 규제해온 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 민간 중심으로 활성화해 서울을 기점으로 신도시ㆍ공공택지 등 수도권까지 공급을 확대해 집값 안정화를 이끌겠다는 의지가 눈에 띈다. 본보는 새 정부가 발표한 8ㆍ16 부동산 대책의 주된 내용을 다뤄보고, 업계 내 다양한 시각도 살펴보고자 한다.

정부 "향후 5년간 270만 가구 주택 공급"
재건축 부담금 경감… 안전진단 통과도 쉬워질 듯

이달 16일 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)가 관련 부처 합동으로 향후 5년 공급 계획과 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택 품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 `국민 주거안정 실현방안 전략`을 발표했다.

그동안 정부는 국민 의견 수렴, 학계ㆍ전문가 등을 통한 아이디어 발굴, 현장 실무자 검증 절차를 진행하고 시장 수요와 현장에 기반을 둔 정책을 만들기 위해 노력해온 바 있다. 무주택 서민 등의 내 집 마련과 주거 상향 수요에 부응할 수 있도록 우수한 입지에 양질의 주택을 충분히 공급함으로써 주택시장이 근본적으로 안정화될 수 있는 기반 마련에 나선 것이다.

앞서 여러 공급 대책 제시에도 불구하고 과도한 규제로 인해 도심 등 선호 입지 공급이 위축되고 집값이 부담스러운 수준으로 급등해 청년층, 무주택자 등의 주거 불안이 심화되고, 취약계층 등의 주거 위기가 계속되자 정부가 기존 정책과 차별화된 정책 마련에 중점을 둔 것으로 보인다.

국토부는 크게 ▲도심 개발 규제 완화를 통한 내 집 마련 기회 확대 ▲주택 공급 시차 단축 ▲주거사다리 복원 ▲주택 품질 제고 등 5가지를 원칙으로 공급에 나선다는 방침이다. 공공은 후보지 등을 일방적으로 지정하기보다는 취약계층 주거복지 등 시장 기능 보완을 위한 본연의 역할에 집중하는 한편, 민간은 국민이 선호하고 전체 공급에 있어 큰 비중을 차지하는 만큼 주민들이 원하는 지역 내 과도한 규제가 있다면 풀고 인ㆍ허가 절차도 간소화해 도심 역세권에 더 많은 공급을 유도하겠다는 복안이다.

먼저 정부는 향후 5년간(2023~2027년) 수도권 158만 가구를 비롯해 전국에 총 270만 가구의 주택을 공급하겠다는 계획이다. 이를 위해 향후 신규 정비구역 지정 확대에 나서는데 서울은 신속통합기획 방식으로 10만 가구, 경기와 인천광역시는 4만 가구, 이 밖에 지방은 8만 가구 등 전국적으로 총 22만 가구가 향후 신규 정비구역으로 확대ㆍ지정된다.

또 그간 도시정비사업 최대 규제로 꼽히는 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 부담금에 대한 감면과 안전진단 관련 제도 개선 추진에도 나서며, 신탁사 등 민간으로 이뤄진 전문기관이 도심, 부도심, 노후역세권에서 복합개발을 신속 추진하도록 하는 민간도심복합사업을 새로 도입한다.

전국 15만 가구 신규 택지 후보지 발굴… 1~3기 신도시 대책도
정부 "층간소음 해소 등 양질의 주거 공급 ↑"

쾌적한 주거환경 조성을 위한 우수입지 공공택지 신규 지정 사업도 추진한다. 안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 내년부터 15만 가구 내외 신규 택지 후보지를 발굴한다. 이때 수도권이나 지방 주거 수요가 높은 곳을 지정하되 산업단지나 도심 및 철도 인접 지역 등을 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이다.

신도시 정주환경 개선에도 나서는데 3기 신도시의 경우, GTX-A 조기 개통(2024년 6월 이전), BㆍC노선 조기 착공 등 주요 교통 관련 사업을 신속히 이행하고, 2기 신도시는 교통환경 개선을 위해 전수조사 후 광역버스 신설, 출ㆍ퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정을 계획한다. 1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립할 예정이다. 반면, 지방 도시는 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중소-대도시 사이 연결성도 부족한 점을 고려해 메가시티를 중심으로 광역철도 선도사업과 방사형 순환도로망 구축을 가속한다는 구상이다.

아울러 폭우 등 재해에 취약한 밀집주택 지역의 위험 해소와 주거환경 개선을 위해 정비구역 지정 요건 완화 등 도시정비사업 여건 개선을 추진하고, 세입자 주거지원 강화 방안도 마련한다.

정부는 주택 공급 시차 단축 계획도 발표했다. 통합 심의 전면도입 등 절차 개선을 통해 행정 절차의 중복이나 지연을 방지하고, 주택공급촉진지역제도를 도입해 검토한다.

끊어진 주거사다리 복원을 위해 내 집 마련의 단계별로 빈틈없이 구성된 맞춤형 주거지원 프로그램도 마련한다. 예를 들어, 청년 및 신혼부부, 생애 최초 주택구입자 등 주거 취약계층에게 폭넓게 분양 기회를 제공함과 동시에 분양가가 시세대비 크게 저렴한 점을 참작해 공공 환매 등으로 시세 차익 일부를 환수하는 식이다.

이외에도 주택 품질 제고 방안도 마련했다. 층간소음에 강한 주택 확대를 위해 소음 완화를 위해 바닥 두께를 강화할 경우, 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하고 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다. 무주택 서민, 취약계층 등을 위해선 양질의 공공임대주택과 부담 가능한 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 단계적으로 확대(2022년 132만 가구→ 2027년 175만 가구)한다.

국토부 관계자는 "단편적인 가격 불안 대응책이 아닌 안정적 공급 기반을 통한 근본적 시장 안정 기반 구축, 주거환경 및 품질 개선, 재난 예방 등까지 포함한 국민 주거 안정 실현에 정책 목표를 둔 것"이라고 설명했다.

전문가 일부 회의적ㆍ부정적 시각도… "구체적 방안 없어"
`여소야대` 국면 속 정책 실효성 `글쎄`

하지만 이번 공급 대책을 두고 회의적인 시각도 상당하다. 우선 정부가 도심지를 중심으로 주택 공급을 확대한다는 계획은 분명 의미가 있지만 보다 구체적인 방안이 나왔어야 한다는 평가가 나왔다.

한 부동산 전문가는 "정책의 구체성이 떨어지는 만큼 지금 당장 내놓은 공급 정책이 시장에서 실질적으로 이어질 수 있을지 의구심이 든다"면서 "되레 공급 대책 청사진만 나온 시점에서 공급자나 수요자 모두 확실한 입장을 갖고 움직이지 못하고 관망하는 분위기가 보여 시장 내 불확실성만 커졌다는 비판이 나오고 있다"고 분석했다.

여기에 부동산 정책 중 법적으로 개정해야 하는 부분도 있는데 과거와 달리 현 정부를 지지해주는 여당의 의석수가 야당과 비교해 현저히 부족한 만큼 향후 정책이 법안 통과로 이어지기는 쉽지 않은 것 아니냐는 평가도 나온다. 물론 대통령령으로 추진 가능한 정책도 있는 것은 사실이지만 주요 정책의 경우 야당의 협조가 반드시 수반돼야 한다는 게 업계의 중론이다.

실제로 주택 공급을 위해 필수적인 초과이익환수제와 안전진단 규제 완화 정책은 법안 통과가 필요해 일각에서는 실효성을 두고 회의적인 시각이 상당하다.

유관 업계 관계자는 "윤석열 정부의 굵직굵직한 부동산 정책 방향을 뒷받침해줄 수 있는 법률 개정 등의 관문이 자리하고 있는데 현재 국회는 야당 중심의 압도적인 의석수로 법안 통과까지 이어질지 미지수"라며 "여기에 재건축 부담금의 경우 국민 합의를 이끌어야 내는 사회적 분위기도 있어 정부의 고심이 깊어질 것으로 보인다"고 귀띔했다.

이어서 그는 "공급은 계획 못지않게 실행이 더 중요할 수 있는데 지금은 청사진만 보여줬기 때문에 추후 정부가 정책을 발표할 때 세부적인 실천계획이 뒷받침돼야 할 것"이라고 덧붙였다.

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