기약(期約)이 없다. 지난해 윤석열 정부가 출범한 이후 그간 강도 높았던 부동산 규제를 완화하기 위한 정책들이 연이어 쏟아졌지만, 관련 개정안이 국회에서 오랜 기간 표류한 채로 그대로 남아 시장 내 우려의 목소리가 높아지고 있다.

정부가 정책을 내놓은 상황에서 부동산시장에 의미 있는 효과를 거두기 위해서는 정책이 적시에 반영돼야 함에도 수개월째 관련 법안들이 앞으로 나아가지 못하고 표류하고 있다는 점에서 시행되기까지 많은 시간이 소요될 수 있다는 목소리도 나온다. 무엇보다 발의된 개정안들이 앞으로도 논의되지 못하면 정부의 부동산 정책은 반쪽짜리 규제 완화라는 비판을 받을 수 있는 만큼 정부를 비롯해 여야 간 국회 협치는 필수적이라는 분석이 나온다.

본보는 현재 국회를 표류 중인 부동산 법안이 무엇인지 살펴봄과 동시에 이들 법안 관련 부동산시장 상황을 들여다봤다.

정부, `전매제한 완화`에 `실거주 의무 폐지`까지 발표
시장 내 규제 완화 요구 반영한 듯

최근 도시정비업계 소식통 등에 따르면 실거주 의무 폐지가 담긴 「주택법」 개정안을 비롯해 부동산 규제 완화 정책과 관련한 법 개정안이 이달 임시국회에서 처리되지 못할 것으로 보인다.

현재 여당인 국민의힘과 거대 야당 더불어민주당 등은 오는 26일과 28일 예정된 국회 국토교통위원회 법안심사소위에서 부동산 관련 법 개정안 심사를 협의 중이지만 법제사법위원회 체계와 자구심사 기간을 고려했을 때, 소위를 통과해도 사실상 오는 5월 국회로 이월될 가능성이 크다는 게 업계의 중론이다.

이 때문에 정부가 부동산 규제 완화 정책으로 내놓으면서 분양권 전매제한을 전격적으로 허용했음에도 실거주 의무ㆍ양도세 규제 등 후속 입법이 받쳐주지 못하면서 시장의 혼선은 더욱 커질 전망이다. 재건축 부담금 완화는 지난해 8ㆍ16 부동산 대책에서 이미 발표된 상태인 데다가 분양가상한제 아파트 실거주 의무 폐지의 경우 지난 1월 공식적으로 정부의 발표가 있었지만 적게는 3개월에서 많게는 6개월 이상 아직 국회 논의조차 진행되지 못하고 있는 셈이다.

현재 가장 이목을 끌고 있는 분양가상한제 아파트 실거주 의무 정책은 2021년 2월 당시 문재인 정부가 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하려는 방법의 하나였다. 시세보다 낮은 분양가로 인한 시세 차익을 노리는 투기를 막기 위해 서울 등 수도권 내 분양가상한제를 적용한 주택에 대해 최대 5년이라는 실거주 의무기간을 충족하도록 한 것이다.

아울러 전매제한 역시 기간이 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년까지 적용되면서 지나친 거주이전 제약, 분양가상한제 적용 여부 등에 따른 복잡한 산정 방식이 시장의 혼란을 더한다는 지적도 많았다.

하지만 부동산시장이 점차 하락하기 시작하면서 침체되는 분위기가 이어졌고 일각에서 실거주 의무가 시장을 위축시키고, 거주 이전의 자유를 침해한다는 비판이 꾸준히 제기되면서 규제를 완화할 필요가 있다는 목소리가 나왔다. 이에 윤 정부가 들어서고 부동산 규제 완화를 정책 기조로 삼으면서 실거주 의무와 전매제한에 대한 정부의 규제 완화 드라이브가 걸릴 것으로 예상하는 전망이 지배적이었다.

그리고 지난 1월 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)가 「주택법 시행령」을 개정해 이달 7일부터 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 공공택지ㆍ규제지역과 분양가상한제 적용지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하겠다고 발표한 바 있다. 실거주 의무 역시 폐지를 발표했다.

업계 한 관계자는 "정부가 분양권 전매제한을 대폭 축소하기로 함에 따라 서울 분양시장으로의 투자를 문의하는 수요가 늘어나고 있다"면서 "특히 분양가상한제가 적용되지 않은 지역은 실거주 의무까지 없어질 것으로 예상하면서 전세보증금으로 잔금 처리가 가능하게 돼 투자자들의 구미를 당기고 있다"고 귀띔했다.

기다리던 부동산 규제 완화 정책에도 후속 입법 `계류`

앞에서도 언급했지만 가장 큰 문제는 전매제한 완화의 경우 정부의 시행령 개정만으로 시행할 수 있지만, 실거주 의무 폐지는 「주택법」을 개정해야 한다는 점이다. 국회에서 논의가 수반되고 통과를 해야만 개정된 법으로 시장에서 실효성을 갖게 된다.

정부 처지에서는 발표한 정책이 빠르게 시장에 효과를 줘야 하지만, 이미 지난 2월 「주택법」 개정안이 발의됐음에도 현재 국회에서는 무슨 일인지 관련 법 개정 논의조차 이뤄지지 않고 있다고 전해진다. 분양권 전매제한이 풀렸다고는 하지만 다른 후속 입법이 받쳐주지 않은 상황이 계속되면서 시장 정상화는커녕 정책 방향성에 대한 의구심만 높아지는 모양새다.

예를 들면, 이달 초 분양권 거래 규제 중 전매제한 기간 축소로 입주 전 분양권을 팔 수 있게 된 A씨의 경우. 만약 2021년 2월 이후 분양가상한제를 적용받는 아파트에 당첨됐을 때 실거주 의무 폐지가 확정되지 않은 만큼 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 거주해야 하는 의무가 있기에 전매제한이 풀려도 분양권을 넘길 수 없게 된다.

이런 이유로 시장에서는 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지를 `패키지` 정책으로 보고 두 정책 중 어느 하나라도 늦춰진다면 사실성 정부의 정책이 의미가 약해질 수밖에 없다는 시각이 지배적이다. 거주지를 팔 수 있는데 어쩔 수 없이 실거주해야 하는 모순적인 상황이 앞으로도 이어진다면 분양시장 거래량은 지금처럼 위축될 수 있다는 목소리다.

무엇보다 지금처럼 실거주 의무 폐지가 요원한 상황에서 정부의 발표만 믿고 섣불리 분양권을 처분했다가 법 개정이 국회를 통과하지 못할 경우, 시세 차익이 나면 60~70% 세금을 내거나 최악의 경우 범법자가 될 가능성도 있다. 현재 법에서 실거주 의무를 위반하면 1년 이하 징역 또는 1000만 원 이하 벌금형 대상이 된다. 즉. 법적으로 처벌받을 가능성이 남아 시장의 방향성이 정해지지 못하고 있다는 볼멘 목소리가 나오는 이유다.

이달 9일 부동산R114에 따르면 분양권 전매제한 규제가 완화되면서 서울의 경우 1만1233가구, 수도권은 약 12만 가구에 이르는 아파트의 분양권 전매가 가능해졌다. 실거주 의무 폐지가 국회를 통과할 경우 분양시장이 활성화하는 데 좋은 촉매제가 될 수 있다는 의미다.

이뿐만 아니다. 양도세 규제도 분양권을 사고파는 데 있어 상당한 장애물로 평가받고 있다. 정부가 이미 아파트 보유 기간에 따라 60~70%가 부과되던 분양권 단기(2년 이내) 거래 양도세율을 6%에서 최대 45%로 낮추겠다고 밝혔지만, 이 역시 아직 후속 법 개정이 진행되지 않고 있다.

전문가 "정책 실효성 위해 정부와 여야 간 합의 진행해야"

현 상황을 두고 일부 전문가들은 지난해 말 예산안 문제와 안전운임제 논란이 거세게 일면서 여야 간의 치열한 공방이 이어졌고 국회에서 발의되는 법안의 10% 가까이 집중되는 국토부 상임위가 제대로 작동하지 못한 까닭이라는 데 의견을 모은다.

한 부동산 전문가는 "국토위는 국가 정책에 있어 비중이 상당한 만큼 심사할 법안들이 쌓여 있을 정도인데 지금 국회 상황처럼 여야 간의 대치가 이어지면서 감당이 안 될 만큼 계류 법안들이 생기게 된다"면서 "여소야대 국면에서는 결국 정부와 여당이 야당을 설득하고 하면서 정책들을 하나, 둘씩 통과시켜야 한다"고 지적했다.

그러면서 그는 "지금처럼 여야가 민생을 제쳐두고 자신들의 이권을 위해 싸우기만 한다면 결국 피해는 국민의 몫이라는 점을 인식하고 급한 정책들부터 풀어나가야 부동산시장도 빠르게 안정될 수 있다"고 덧붙였다.

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