올해 부동산시장은 어떻게 변할까. 다양한 시각이 존재하는 가운데 일부 전문가들 사이에서는 올해 서울 지역을 중심으로 집값이 상승할 것이라는 전망이 나오고 있다. 반면 부동산시장에 추가적인 자금 유입이 어려운 만큼 앞으로도 주택가격이 떨어질 것이라는 의견도 나온다.

이런 상황 속에서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비시장 한쪽에서는 추가 공사비 분담금 문제로 시공자-조합 간 갈등이 커지고 있다. 부동산 가격 상승에, 건축원자재 가격과 인건비가 크게 오르면서 조합이 내야 하는 공사비 분담금이 예상보다 많게는 2배까지 커지자 재건축 계획에 차질을 빚는 사업장이 늘고 있는 것이다.

이에 본보는 올해 부동산시장에 대한 업계 전문가들의 시각을 들어봄으로써 2024년 상반기 기준 전망해봄과 동시에 공사비를 둘러싼 재건축 현장의 분위기를 살펴보고자 한다.

"하반기 서울 집값 ↑"… 대부분 하락 전망 `우세`
전문가 "결국 금리 움직임이 최대 변수"

최근 주택산업연구원(이하 주산연)은 2024년 주택시장 전망 보고서를 발표하고 올해 주택 매매가격이 하락세가 지속되다가 올 하반기부터는 서울이 1% 상승하는 등 서울과 수도권 내 인기 지역을 중심으로 상승 전환할 것이라고 예상했다.

대한건설정책연구원 역시 수도권 아파트 매매가격이 1% 상승할 것으로 예상했는데, 일부 기관들이 올해 주택시장의 상승을 예상하는 주된 이유로 금리 인하 가능성이 꼽힌다. 지난해 12월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 새해 기준금리를 0.75%p 인하할 필요가 있다는 의견을 제시한 것을 근거로 언제든지 경제가 안정되면 금리 인하가 현실화될 가능성이 있다는 관측이다.

또 금리 인하가 진행되면 국내 금융권 대출 금리 역시 인하되면서 주택 매매 수요가 다시 살아날 수 있고, 올해 아파트 입주 물량이 크게 감소할 것으로 예상되는 만큼 전세가격 상승과 맞물려 집값 상승을 견인할 수 있다는 의견이다.

반면, 지난 7일 한국건설산업연구원(CERIK)이 국토교통 관계기관 세미나에서 발표한 `2024년 주택ㆍ부동산 경기 전망`에 따르면 올해 주택 매매가격은 2%p 하락할 것으로 예상됐다. 경기침체가 길어지고 있는 때에 부동산시장 역시 맥을 못 추고 있어 사실상 추가적인 자금 유입을 기대하기는 어렵다는 이유에서다. 무엇보다 정부가 계속적으로 재건축 규제 완화 등의 정책을 내놓고 있음에도 대출 규제 강화 기조가 여전하고 금리 인하 역시 당장은 물 건너간 분위기로 봤을 때 매매 수요가 살아나기는 현실적으로 어렵지 않겠냐는 시각이다.

되레 금리 부담과 높은 집값 때문에 일부 수요자들을 중심으로 전세시장으로 눈을 돌릴 가능성이 커 아파트 전세가격의 단독적인 상승이 눈에 띌 수 있다는 분석도 나왔다.

유관 업계 한 전문가는 "현재 시장에서 기대와 달리 금리 인하가 지연될 수 있다는 실망감이 높아지면서 지난해와 비교했을 때, 주택 가격 역시 상승보다는 하락으로 움직일 가능성이 높다"며 "이런 상황 속에서 자금 여력이 부족한 실수요층이 매매에서 전세로 옮겨가고 갈 것이라는 분석이 가능하다"고 전망했다.

또 그는 "이를 달리 말하면, 결국 올해 부동시장의 최대 변수는 주요국들의 금리 인상 여부와 정부의 금융 규제 완화에 달려 있다는 의미"라며 "추후 이 같은 변수들에 의해 시장 침체 분위기가 지금처럼 이어지거나 완전히 달라질 수 있어 거시적인 측면에서 시장을 예의주시할 필요가 있다"고 덧붙였다.

공사비 둘러싼 조합 vs 시공자 갈등 `속출`
건설 공사비 3년간 26% ↑

일부 부동산 전문가들은 도시정비시장의 분위기를 살피고 있다. 서울 내 도시정비사업장 곳곳에서 공사비를 둘러싼 사업 주체 간의 갈등이 속출하고 있어 업계의 우려가 깊어지고 있기 때문이다. 도시정비업계는 주택 공급 및 매매ㆍ전세시장 활성화 측면에서 큰 축을 이룬다.

최근 소식통 등에 따르면 서울 강남권 일부 재건축 단지들은 시공자 측에서 조합에 공사비 인상 요청 내용을 담은 공문을 발송했다. 증액 규모가 크게는 1조 원 이상 늘어난 곳도 나왔다는 후문이다.

시공자 측은 물가 변동과 전체 동수와 세대수 증가 등 설계 변경으로 인한 공사비 증액이 불가피하단 입장을 전했지만, 조합 집행부들은 조합원들에게 시공자와 공사비 증액을 논의하고 있다는 내용 전달조차 피하는 상황으로 보인다. 실제로 조합원들의 거센 반발이 나오면서 착공에 차질을 빚고 있는 단지, 공사비 인상 의결을 두고 조합원총회까지 개최했지만 인상안이 부결된 단지 등도 있었다.

이를 두고 도시정비업계 관계자는 "인건비와 자잿값 상승에 따른 공사비 인상으로 시공자와 조합 측이 대립각을 세우고 있는 모양새"라면서 "과도한 공사비 상승은 결국 분양가 인상으로 이어질 수밖에 없어 앞으로 집값이 오르는 결과가 계속될 수 있어 우려가 깊어지고 있다"고 밝혔다.

실제로 건설 자잿값이 오르면서 공사비지수가 3년간 25.8% 상승한 것으로 나타났다. 이달 9일 통계청에 따르면 한국건설기술연구원이 집계한 건설공사비지수는 지난해 12월 153.26(2015년 100 기준)으로 1년 사이 3.2% 상승했다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 가격 움직임을 나타낸 지표로 수치가 높으면 높을수록 재건축 현장에 드는 공사비 부담이 커진다.

러시아와 우크라이나 전쟁 등으로 인해 유가, LNG 등 주요 자원들의 가격이 상승하자 주요 건설 자잿값 역시 대폭 오르면서 건설공사비 지수도 2021년에는 14%, 2022년에는 7% 급등한 바 있다. 여기에 시멘트 자재 수급난으로 인한 시멘트 가격 상승과 레미콘 가격 상승 등이 맞물렸고 건설업 종사자 평균 임금 역시 상승곡선을 그리고 있는 만큼 공사비 폭등으로 인한 재건축 현장 내 갈등은 예견된 수순이었다는 게 유관 업계의 시각이다.

SH, 공사비 검증 나서기로… 분쟁 예방 목적

한편, 서울주택도시공사(SHㆍ사장 김헌동)는 자재 및 인건비 등의 인상에 따른 조합과 시공자 간 공사비 갈등을 해소하고 분쟁을 예방하기 위해 `공사비 검증 시범사업`을 추진한다.

지난 18일 SH는 재개발ㆍ재건축 현장 각 1곳씩 선정해 공사비 검증 시범사업을 진행한다고 밝혔다. 그간 서울시는 시공자의 공사비 증액 요청으로 현장 내 조합과 시공자 간 분쟁이 잇따르면서 양측 간의 갈등을 줄이기 위한 노력을 해나겠다고 밝힌 바 있다.

이에 SH는 지난해 10월 공사비 검증 전담 부서인 공사비 검증부를 설치하고, 관련 세부 계획을 실행해 왔고 본격적인 사업을 시행하기 전, 검증체계 구축을 위해 시범사업을 우선 시행한다는 방침이다.

먼저 SH는 공공주택건설 및 택지조성, 정비 사업 시행을 통해 축적한 풍부한 경험과 역량을 바탕으로 공사비 검증을 내실 있게 수행할 방침이다. 시범사업을 통해 공사비 검증 체계를 완벽히 구축하고 올해 하반기부터 서울 내 도시정비사업 현장을 대상으로 공사비 검증을 전면 시행한다.

이에 대해 김헌동 SH 사장은 "공사는 주택 건설 및 도시정비사업에 대한 전문성을 갖춘 공공기관으로 공사비 검증 사업을 새롭게 추진해 공정하고 투명한 사업 추진에 기여할 것"이라며 "조합과 시공자 간 갈등을 중재 및 해소하고 신속한 사업 추진을 유도할 계획"이라고 밝혔다.

ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지