최근 대통령 탄핵과 조기 대통령 선거의 변수에 맞물려 14년 만에 아파트 후분양제도가 재등장해 이목이 집중된다. 이 제도는 투기수요뿐만 아니라 역전세난을 막기 위한 방안으로 손꼽히고 있지만, 일반분양가 상승을 초래하고 주택공급을 감소시키는 등의 부작용도 예상되고 있어 실효성과 실현 가능성에 대한 의문의 목소리도 크다.

이에 본보는 후분양제가 다시 수면 위로 떠오르게 된 배경과 전면 도입될 경우 재개발ㆍ재건축 등 도시재정비업계에 불어올 여파 등에 대해 조명해봤다.

14년 만에 불려 나온 후분양제… 주택 인허가 실적 증가세에 `본격화`

후분양제는 이미 2003년에 전면 도입이 검토된바 있다. 당시 대한주택공사와 지방자치단체가 공급하는 공공아파트를 시작으로 공공택지 내 민간 아파트까지 적용 대상을 확대한다는 내용을 골자로 했다. 부동산시장 과열을 막고 아파트 분양 원가 투명성을 이끌 수 있을 것이라는 판단이 뒤따랐기 때문이다. 그러나 대한주택공사의 부채가 커질 수 있다는 우려와 함께 2008년 금융위기로 후분양제 도입은 흐지부지됐다.

현행 「주택법」은 주택 분양 방식인 선분양이나 후분양을 직접 규정하고 있는 반면 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」에서는 일정한 요건을 갖추면 착공과 동시에 선분양을 허용하고 있다. 이에 따라 사업주체는 선분양제와 후분양제를 자율적으로 선택할 수 있으나 주택 가격 상승기를 지나며 선분양에 따른 매매차익 기대를 가진 수요자와 적은 금융 부담으로도 상당한 수익을 얻을 수 있었던 공급자 간의 이해관계가 맞아 현재 선분양제 위주로 주택건설사업이 이뤄지고 있다.

대부분의 주택공급 방식으로 채택하는 선분양제는 주택사업자가 대지소유권을 우선 확보한 뒤 분양보증을 받고 청약을 통해 입주자를 모으는 방식이다. 주택사업자는 총 사업비의 약 5%만 부담하고 나머지 95%는 소비자 부담이다. 다만 분양권은 소비자에게 주어지고 거래도 가능하다. 여기에 웃돈이 붙고 투기도 가능해졌다는 게 후분양제 논의의 출발점이다.

선 시공 후분양제의 가장 큰 장점은 입주 전 차익을 노린 단기투기가 어려워 투기 예방이 가능하다는 점이다. 아울러 새 아파트에 의해 기존 아파트값이 따라 오르는 부작용이 해결돼 집값 안정화에 도움이 된다. 공사가 진행된 상황에서 실제 위치와 일조권 등을 확인해보고 거래할 수 있다는 장점도 있다.

이와 더불어 지난해 부동산 11ㆍ3 대책 이후 투기 수요는 줄었지만 공급과잉 공포와 함께 후분양제 필요성은 더욱 커지고 있다. 국토교통부에 따르면 주택 인허가 실적은 2013년 44만여 가구에서 2014년 51만5000가구, 2015년 76만5000여 가구로 매년 늘어났고, 주택보급률도 2002년 100.6%로 처음 100%를 넘어선 이후 2014년 118.1%에 달하며 증가세를 보이고 있다.

야당 의원들 관련 법안 잇따라 발의… 업계 "포퓰리즘에 휩쓸리지 말아야"

일부 업계 전문가들은 필요보다 많은 주택이 공급된 현시점에서 후분양제 도입을 통해 앞으로 적극적인 공급관리가 필요하다고 입을 모은다. 그러나 업계 한쪽에서는 이를 놓고 조기대선 정국을 의식해 정책에 대한 제대로 된 검토 없이 `포퓰리즘(대중의 견해와 바람을 대변하고자 하는 정치사상 및 활동)`식의 후분양제를 밀어붙이면 시장 악화를 불러올 것이라는 관측도 나오고 있다. 이를 방증하듯 후분양제 도입을 위한 법안을 대표발의한 의원들은 모두 야당 의원들이다.

후분양제 도입을 향한 재출발을 알리듯 지난달(1월) 17일 국민의당 정동영 의원은 후분양제와 선 분양 시 안심 예약제를 의무화하는 내용의 「주택법」 일부 개정안을 대표발의 했다. 이를 뒷받침하듯 지난 13일에는 국회 국토교통위원회 국민의당 윤영일 의원도 주택 후분양제 도입을 촉구하는 같은 법 일부 개정안을 대표발의 했다.

2010년 이후 급격히 치솟은 전월세가가 논의의 출발점이 됐던 전월세상한제도 역시 이와 같은 맥락이었다. 당시 야당인 민주당은 전월세대책특별위원회를 구성해 2011년 전월세 인상률을 5% 이내로 제한하고 세입자에게 한 차례의 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 청구권을 부여하는 것을 주요 골자로 한 「임대차보호법」 개정안을 내놓았지만 오히려 집주인이 한꺼번에 전세보증금을 올리는 편법 등 부작용만 불러올 수 있다는 우려 때문에 결국 없던 일이 됐다. 이후에도 정치권 내에서 전월세상한제 도입 추진이 계속 됐지만 2015년 한국주택학회의 연구용역 결과를 바탕으로 한 정부의 결론 역시 `도입 불가`였다.

이처럼 충분한 논의를 거쳐 사실상 용도 폐기됐던 정책들이 정치권에서 재활용되고 있는 것은 표심과 무관하지 않다는 전문가들의 분석이 뒤따른다. 실제 정책의 실효성과 무관하게 취업난에다 과도한 주거비 부담으로 어려움을 겪고 있는 젊은 유권자에게 어필하려는 포퓰리즘 그 이상도 이하도 아니라는 지적도 나온다.

정치권의 활발한 움직임에 대해 유관 업계 관계자들은 후분양제의 부작용에 대한 우려의 목소리를 높이고 있다. 1977년 「주택법」 개정 이후 지금까지 주택공급시스템은 선분양제에 맞춰져 있는데 이를 하루아침에 바꾸는 것은 대혼란을 불어올 수 있기 때문에 분양권 불법 전매 등 투기근절을 막겠다고 주택공급 시스템 자체를 바꾸는 것은 득보다 실이 많을 것이란 분석이 뒤따른다. 더불어 후분양제를 의무화할 경우 자금조달 비용이 늘고 그만큼 분양가가 올라 소비자에 전가될 수 있고, 주택시장이 상대적으로 재무구조가 탄탄한 대기업 중심으로 재편돼 결과적으로 주택공급이 줄어들 것이라고 전문가들은 중지를 모았다.

한 업계 관계자는 "후분양제를 도입한다면 그간 선분양제 시스템에 맞춰져있던 자금조달 시템을 어떻게 대처하느냐가 관건"이라며 "가계부채 문제로 금융조달 자체가 어려운 만큼 채널을 열어주고 시장 환경을 조성하는 게 정부 역할이지 분양제도에 대해 강제로 도입하는 건 적절치 않다"고 지적했다.

이런 분위기를 반영해 최근 주택도시보증공사(HUG)는 후분양제 도입의 장단점 및 시장 영향에 대한 연구용역을 진행 중이다. 지난 20일 HUG에 따르면 HUG는 이달 8일 주택금융시스템 발전 방안 연구용역에 `후분양제 도입의 장단점 및 시장 영향에 대한 분석`을 포함시켰다. 다양한 상황에 따른 대비책을 마련하기 위함으로 보인다.

HUG 경영혁신처 관계자는 "후분양제 도입에 대한 정치권의 움직임이 생겨 현실성을 점검해보자는 취지다"며 "지금은 파악하는 단계로 하반기는 돼야 용역 결과가 나올 예정이다"고 설명했다.

자금 부담 등으로 도시재정비사업 타격 불가피… 전문가 "점진적 추진으로 충격 완화해야"

이 같은 상황 속에서 도시재정비업계에서는 만약 후분양제가 전면 도입될 경우 건설사를 비롯해 재개발ㆍ재건축 등 정비사업에 미치는 타격이 클 것이란 예상이 주를 이루고 있다. 건설사들 입장에선 후분양제 부담이 클 수밖에 없고 초기 자금조달은 물론, 다 지어놓은 아파트가 분양이 안 될 경우의 손실이 이만저만이 아니기 때문이다. 또한 재건축 조합이나 시행사는 도급공사비 조달 부담과 은행 대출 문제 등을 겪다보면 사업시행 자체가 어려워져 잇따라 사업이 정체기에 빠질 수 있다.

이에 대해 도시재정비업계 관계자들은 재건축초과이익환수제도라는 `소나기`를 피했더니 후분양제도라는 `장대비`를 만난 격이라며 부정적 영향에 대한 경고등이 커졌다고 지적한다.

지난 20일 개포주공4단지 재건축 장덕환 조합장은 "후분양제도가 도입될 경우 도시재정비사업의 위축을 피하기 어려울 것이다. 후분양제를 적용하기 위해서는 비용이 늘어남에 따라 일반분양가가 늘어나 특히 일반분양분이 많은 구역들은 큰 타격을 받을 것이다"며 "아울러 후분양제 도입으로 인해 비용이 늘어날 경우, 그 비용은 고스란히 조합원들이 떠안게 될 텐데 이에 대한 대안도 없이 도입을 주장하는 건 터무니없다"고 말했다.

장 조합장은 이어 "충분한 검토를 통한 대안도 없이 후분양제 전면 도입을 주장하는 것은 `탁상행정`에 불가하다. 정비사업과 더 나아가 부동산시장에 미치는 영향도 깊이 있게 고찰해 정책을 펼쳐야지 무작정 도입한다는 것은 시장 악화만 불러올 것이다"고 덧붙였다.

후분양제를 도입할 경우 상승하는 일반분양가도 뜨거운 감자다. 후분양제가 도입되면 사업자가 자체 자금으로 공사를 진행하거나 금융권에서 조달해야하는데 중도금 집단대출과 달리 공사비용 대출은 금융권에서 깐깐한 잣대를 적용할 가능성이 높다. 묻지마 분양을 막을 수 있다는 점에선 긍정적이지만 늘어난 금융비용은 결국 분양가에 반영될 수밖에 없다.

이에 대해 지난 20일 명지대학교 부동산학과 권대중 조교수는 "지금 같은 분위기를 가진 주택시장에 후분양제를 도입하는 것은 시기상조다. 후분양제 도입 취지를 살펴보면 주택공급이 부족하던 시절에 돈을 걷어서 돌려주는 방식으로 건설사들의 부담이 덜 가는 구조였다. 하지만 지금처럼 공급이 충분한 상태에서 후분양제를 진행하는 것은 무리가 있다"며 "너무 급하게 먹으면 체하듯 전면 도입이 아닌 70~80%만 시공을 한 뒤 분양을 하는 등 점진적으로 추진하는 것이 시장 충격을 완화하면서 후분양제를 시행할 수 있다고 생각한다"고 밝혔다.

이처럼 후분양제 도입을 두고 찬반으로 여론이 갈리는 가운데, 도시재정비사업에 타격이 클 수 있다는 예측은 뒤집히기 어려울 전망이다. 이에 후분양제가 도입될 수 있을지, 앞으로 진행될 입법 절차 등에 도시재정비사업 추진위ㆍ조합과 부동산 업계의 이목이 집중될 전망이다.

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