법상 정비구역 지정 요건ㆍ토지등소유자 30% 이상 희망 충족해야 입안 요청 가능

서울시는 앞으로 신속통합기획 재개발 후보지 선정 시 주민 의견을 최우선으로 두고 후보지를 선정한다는 방침이다. 시는 주민찬성동의율이 50%를 넘는 구역의 `가점`과 반대동의율이 5%~25%인 구역의 `감점`이 강화되는 등 앞으로 `찬성동의율 높은 구역`을 후보지로 정하겠다고 밝혔다.

최근 서울시는 `입안요청제`가 본격 시행됨에 따라 `신속통합기획 재개발 후보지 선정 기준`을 개선, 주민의 추진 의지가 높은 곳을 최우선으로 선정하고 지분 쪼개기 등 투기가 발생한 구역은 후보지 선정에서 원천 배제하겠다고 밝혔다.

그간 시가 추진해 온 신속통합기획 재개발 후보지 수시모집제도가 법제화된 `입안요청제`는 관련 법령ㆍ조례가 개정되면서 후보지 선정과 관련된 절차 및 서식 등이 온전히 법적 근거를 갖추게 됐다.

먼저 앞으로는 ▲법령ㆍ조례상 재개발 정비구역 지정 요건에 충족하고 ▲토지등소유자 30% 이상이 구역 지정을 희망하는 지역, 이 두 가지 요건을 모두 충족해야만 입안을 요청할 수 있게 된다.

재개발 정비구역 지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 60% 이상ㆍ구역 면적 1만 ㎡ 이상)과 선택항목(노후도 연면적 60% 이상ㆍ주택접도율 40% 이하ㆍ과소필지 40% 이상ㆍ호수밀도 60동/ha 이상ㆍ반지하주택 50% 이상) 중 1개 이상을 충족해야 한다. 노후도 동수 75% 이상일 땐 선택항목이 충족되지 않아도 가능하다.

입안 요청 절차는 기존 후보지 선정과 유사하나 ▲신청 구역의 사업 실현 가능성 ▲정비 시급성 등 재개발 적정성과 관련해 자치구의 사전검토 기능이 강화되며, 안건 심도 있는 검토를 위해 선정위원회는 격월로 열릴 예정이다.

자치구는 최초 주민이 동의서 번호 부여 신청 시 접도 요건 등 적정구역계를 사전 컨설팅한 후에 번호 부여해야 하며, 지역주택조합 주택건설사업 등 타 사업 방식이 혼재된 곳은 적합한 사업 방식 하나만 추진하도록 해 주민 간 갈등을 줄이고 사업 실현성도 높일 계획이다.

자치구는 주민 입안 요청(후보지 신청) 이후 사전검토를 마치고 1개월(최대 2개월) 안에 시로 추천해야 하며, 주민에게 선정위원회 결과를 반영한 최종 입안 여부는 입안요청일로부터 4개월(최대 6개월) 이내에 알려야 한다.

시는 신속통합기획 재개발 후보지 선정과정에서 `정량적 평가` 시 찬성동의율 50~75%인 구역의 가점을 당초 최대 10점→15점으로 높이고 반대동의율 5~25%인 구역의 감점을 당초 최대 5점→15점으로 강화해 주민 의사를 적극 반영하기로 했다. 특히 올해 2월 신설된 「도시ㆍ주거환경정비기본계획」의 `입안 재검토 및 취소` 기준과 연동해 후보지 선정 단계에서도 제외 기준을 25% 이상으로, 제외 검토 기준은 20~25%로 강화한다.

지분 쪼개기, 갭투자 등 투기세력 유입을 원천적으로 차단하기 위해 재개발 후보지를 선정할 때에도 실태조사 진행, 투기가 발생했거나 의심되는 구역은 후보지 선정에서 완전히 배제하는 등 강력한 투기 방지 대책도 병행한다. 시는 권리산정기준일, 건축허가제한, 토지거래허가구역 지정 등 방법으로 투기 방지 대책을 시행해 오고 있으나, 재개발 구역에서 골목길 지분 쪼개기 등 투기 또는 의심 사례가 발생하지 않도록 추가적인 대책을 마련했다.

자치구는 주민 입안 요청을 받은 즉시 구역 내 도로 지분 쪼개기, 부동산 이상거래 현황 등 실태조사를 진행하고 투기 사례가 확인되면 후보지 추천에서 제외해야 하며, 해당 구역이 후보지로 추천된다 하더라도 심의를 거쳐 향후 2년간 재추천이 금지된다.

시는 입안 요청이 예상되는 지역의 부동산 거래 시, 사기ㆍ기망 등으로 인한 피해가 발생할 수 있다며 각별한 유의를 당부하는 한편 투기 등 위법 행위가 적발된 기획부동산 등은 관련 법률에 따라 고발, 수사 의뢰 등 엄중 조치할 계획이다.

바뀐 재개발 후보지 신청 및 관련 서식 등에 대한 자세한 내용은 정비사업 정보몽땅 또는 서울시 누리집에 게재된 안내문을 통해 확인할 수 있다.

2021년부터 `신속통합기획 재개발 후보지`를 선정해 온 서울시는 현재 시내 총 81곳(선정 63곳ㆍ기존 18곳)을 추진 중이며, 안정적인 주택 공급과 쾌적한 주거환경 제공을 위해 연내 약 1만5000가구(10~15개 구역)를 추가로 선정할 계획이다.

서울시는 최근 고금리와 시장 여건 침체에도 불구하고 주민 의지가 높은 재개발 지역은 `신속통합기획`을 통해 사업이 원활하게 진행되고 있는 만큼, 이번 후보지 선정 기준 개선으로 `주민 의견`을 최우선으로 수렴해 재개발이 필요한 곳에서 빠르게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않을 계획이다.

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