어수선한 탄핵 정국으로 벚꽃 대선이 현실화되는 분위기 속에서 주요 대권 주자들의 움직임이 분주하다. 아직은 공식적인 선거 국면이 아니라 주택ㆍ건축ㆍ건설ㆍ도시개발 등 구체적인 부동산 관련 정책이 모두 수면 위로 드러나지는 않았다. 하지만 본보는 헌법재판소의 대통령 탄핵 인용이 오는 3월에 이뤄질 가능성이 높아지면서 본격적인 대선 국면으로 접어드는 이 시점에 대선 후보들의 주택ㆍ부동산 분야 발언 및 공표 등을 담아봤다. 아울러 시장과 전문가들의 목소리를 담아 향후 부동산 정책 방향을 가늠해봤다.

후보별 부동산 정책의 공통분모는 `규제`… 보유세 인상ㆍ서민 안전장치 ㆍ가계부채 관리

최근 소식통에 따르면 제19대 대선 후보자들의 부동산 공약은 대부분 `규제` 쪽으로 가닥이 잡혔다. 크게 보면 보유세(재산세ㆍ종합부동산세 등) 인상으로 세수를 확보하고 공공임대주택 공급 및 전월세 등 서민들과 세입자를 보호하기 위한 안전장치를 마련하겠다는 것이 핵심이다.

우선 여권의 주요 주자로 꼽히는 유승민 의원은 소속정당인 바른정당이 부동산 경기 활성화를 위해 금리를 인하하고 대출 규제를 완화시켜 가계부채를 늘려온 기존 보수정당의 정책에 비판적 입장을 취하고 있는 만큼 성장과 규제 기조를 병행할 것으로 보인다.

이재명 성남시장은 국토보유세(기본소득세에 대한 목적세 형태로 마련) 신설을 공언하고 나서 업계의 눈과 귀가 집중됐다. 이는 연 15조 원 정도를 국토보유세로 충당해 전 국민에게 연 30만 원을 지급하고, 국민의 95%가 이미 내는 재산세보다 조금 더 많이 내고 훨씬 많이 받게 하겠다는 내용을 골자로 한다. 동시에 가계부채 관리를 통해 부동산 투기와 자산 불균형을 방지하겠다는 복안으로도 풀이된다. 여기에는 국내 개인의 10%가 전체 개인이 소유한 토지의 66% 가량을, 법인의 경우 1%가 전체 소유량의 75%(전체 토지자산 가격은 6500조 원)를 가지고 있는 상황이지만 보유세는 종합부동산세 연간 2조 원, 재산세 5조 원에 불과해 지나치게 적다는 비판이 자리한다.

지지율 1위를 달리고 있는 문재인 더불어민주당 전 대표는 2012년 대선에서 보유세 인상을 내세운바 있다. 그는 이번에도 보유세 인상과 공공임대주택 100만 호 공급을 내걸었다. 국제 기준보다 낮은 국내 보유세에 대한 인상과 일정 금액 이상의 월세 소득에 대한 과세가 필요하다는 입장이다.

안희정 충남도지사 역시 "경제성장률에 중점을 두다 보면 무리하게 토건국가를 만들려고 하거나 부동산경기를 살려 억지로 경기활성화를 시도하게 된다. 가계부채 등 불안 요인을 점검하고 대책 마련을 할 것"이라고 말해 부동산 정책에 규제의 칼날을 대겠다는 목표를 예상케 한다.

이밖에 최근 출마를 공식화한 심상정 정의당 대표와 정운찬 전 국무총리 등도 각각 보유세 실효세율을 2배로 높이거나 거래세 중심에서 부유세 중심으로 세제를 개편하겠다고 언급해 세수 개혁에 중점을 둘 것으로 보인다.

시장은 우려의 목소리↑… 부동산전문가 "단편적인 규제ㆍ포퓰리즘의 단기적 공약은 금물"

이 같은 대선주자들의 부동산 정책에 관한 입장에 대해 시장은 조심스럽게 우려의 목소리를 내고 있다.

부동산 정책의 효과는 오랜 시간이 지난 후에 나타난다는 점에서 신중해야 한다. 과거 정권별 부동산 정책과 시장 움직임의 관계를 살펴보면, 현 정권의 응급처치식 정책은 다음 정권의 해결 과제로 돌아올 것을 예상할 수 있다.

이를 간략하게 살펴보면 ▲김영삼 대통령 시절, 부동산실명제와 부동산안정화대책은 시장 과열을 잠재웠지만 다음 정부인 ▲김대중 대통령 시절, 그 여파로 부동산 침체로 이어져 부동산 시장 활성화를 위해 대대적인 그린벨트 해제와 주택금융활성화 등 주택ㆍ건설경기 활성화 정책이 시행됐다. 그러나 이 정책은 다음 정권인 ▲노무현 대통령 시절, 부동산 투기 열풍을 다시 불게 했고 노 대통령은 이를 잠재우기 위해 수많은 부동산안정화대책과 규제 대책을 쏟아냈다. 그 결과는 ▲이명박 대통령 시절, 부동산 침체로 이어지게 됐고 이를 해결하고자 했던 이명박 대통령의 주택거래활성화대책은 최근 ▲박근혜 대통령 재임 기간에 과도한 부동산 활황에 따른 가계부채 문제를 낳은 근본적인 원인이 됐다.

따라서 1997년 IMF외환위기와 2008년 미국발 금융위기란 커다란 변수도 있었지만 정부가 내놓는 부동산정책은 시행 즉시 효력이 발생하지 않고 항상 후폭풍을 가져온다는 점을 고려하면 대선 후보자들이 신중하게 관련 정책을 내놓아야 한다는 것이 전문가들의 중론이다.

또한 최근 부동산시장은 이미 하락장으로 돌아섰으며 지난해 4분기 건설투자도 1.7%의 하락세로 전환했다. 게다가 오는 7월에는 총부채상환비율(DTI)ㆍ담보인정비율(LTV) 규제 완화가 종료되고 미국의 금리 인상 가능성 본격화, 정부의 가계부채 규제책 등 부동산시장을 옥죌 수 있는 변수가 수두룩하다.

이런 상황 속에서 대부분의 대선 주자들이 내놓은 보유세 인상에 대해서 신중한 접근이 필요하다는 전문가들의 견해가 늘고 있다. 대부분 보유세 증세를 통해 복지재원을 마련하겠다는 주장들을 내놓고 있으나, 국내 보유세가 국제 기준에 못 미친다는 점을 고려하면 보유세 증가율이 가파를 것이란 전망이 나오기 때문이다. 아울러 지난 노무현 대통령 시절 말미 종합부동산세나 재건축초과이익환수제도, 양도세 중과 등 세금 규제를 받아 주택시장이 세금 폭탄을 맞았던 경험을 고려해야 한다고 지적한다. 보유세가 증가하면 고가 아파트나 다주택자들은 위축될 수 있고 주택시장에는 세금 규제를 피하려는 매물이 증가하면서 거래 가격도 하락해서다. 따라서 대선 주자들이 단순한 표심 위주의 단기적 공약이 아닌 장기적 측면에서 신중하게 접근해야 할 부분이다.

특히 업계 전문가들에 따르면 만약 대선 주자들이 탄핵 정국과 민심을 이용한 포퓰리즘을 내세워 각종 재산세 인상 주장 등 `규제 대책 만들기`에만 골몰한다면, 부동산 및 건설 경기와 실수요 심리가 얼어붙고 나아가 경제 전반의 침체로까지 이어질 수 있다.

한 건설업계 관계자는 "지난해 부동산 시장은 활황세를 지나 `실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안(11ㆍ3 부동산 대책)` 발표를 기점으로 정부의 부동산 정책이 규제 기조로 돌아섰고, 올해 시장은 이미 실수요자 중심으로 재편돼가고 있다"며 "또한 미국의 금리 인상 및 주택 공급물량 확대로 향후 부동산 시장에 찬바람이 지속될 가능성이 높다. 포퓰리즘에 기댈 공약을 내놓기보다는 급격한 시장 변화에도 민감하게 반응할 수 있는 제동 장치와 연착륙을 위한 완충 장치를 마련할 필요가 있다"고 조언했다.

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