헌법재판소가 오는 3월 13일 이전 박근혜 대통령의 탄핵 심판을 마무리하겠다는 방침을 밝히면서 조기 대통령 선거 가능성이 커지고 있어 주택시장과 재개발ㆍ재건축사업에 어떤 바람이 불어올지 이목이 집중된다.

조기대선 바람에 식은 주택시장… 주택법 개정안 표류로 주택시장 혼란 `가속화`

지난 7일 헌법재판소는 오는 16일, 20일, 22일 3차례 추가 변론기일을 지정했다. 이에 따라 오는 22일까지 재판이 이어지게 됨에 따라 이달 중 선고는 어려워졌지만 이달 내에 탄핵심판 변론이 종결되면, 오는 60일 이내인 4월 말이나 5월 초에 대선을 치르는 이른바 `벚꽃 대선`이 펼쳐질 전망이다.

이 같은 조기대선 분위기가 형성되고 있는 가운데, 주택시장은 실수요자 중심의 시장 형성이 골자인 11ㆍ3 부동산 대책으로 침체기를 맞이해 청약조정대상지역을 필두로 `계약 포기 사태`와 `거래 절벽 현상`이 나타나고 있다.

이에 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)는 이 같은 상황을 개선하기 위해 청약제도를 탄력적으로 조정하는 제도 개선안을 상반기 중 마련하려 했지만 탄핵정국에 따른 조기대선 분위기가 형성됨에 따라 「주택법」 개정안 처리가 사실상 불가능해졌다. 따라서 본격적인 제도 개선은 이르면 올 하반기에나 가능한 셈이다.

「주택법」 개정안 표류로 국토부의 손발이 묶인 사이 주택시장의 침체는 가파르게 진행돼 수요 실종과 거래 절벽으로 이어지고 있다. 아울러 이를 증명하듯 11ㆍ3 대책 이후 조정대상지역이 포함된 수도권 곳곳에선 매매가격 하락과 미분양이 잇따르고 있다.

최근 부동산업계가 발표한 지표에 따르면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)의 아파트 매매가격은 12주 연속 하락했다. 재고주택 거래량도 누적된 가계부채 증가로 인한 부담으로 지난달(1월) 4512건을 기록하며 지난해 같은 기간(5431건)보다 17%, 전달(9409건)보다는 52% 줄었다.

시장의 불안정 지속에 정비사업 이주 시기 조정 변수로 `촉각`

이처럼 주택시장의 불안정이 더욱 심화되자 이와 관련해 서울시가 재개발ㆍ재건축 관리처분인가 시기 조정 카드를 꺼내들 수 있다는 전망에 정비사업 관계자들의 시름이 커지고 있다.

지난해 12월 22일 서울시는 주거정책심의위원회에서 재개발ㆍ재건축사업 이주 수요의 집중 발생으로 인한 부작용을 해소하기 위해 관리처분인가를 앞둔 ▲강동구 둔촌주공(재건축) ▲성북구 장위4구역(재개발) 등을 동절기와 봄 이사철이 끝난 이후인 올해 5월 이후로 관리처분인가 시기를 조정하도록 권고ㆍ결정한바 있다.

최근처럼 주택시장의 불안정이 지속되고 전월세 가격 변동이 커질 경우, 서울시가 다시 이주 시기 조정 권고를 내릴 가능성도 높아 이에 대한 우려가 확산되고 있다.

실제로 지난해 11ㆍ3 부동산 대책 이후 서울 강남3구 등 재건축 단지를 중심으로 아파트 매매 가격이 하락하고 거래량도 감소했지만, 전세시장은 큰 변동 없이 열기를 유지하고 있다.

업계 전문가들은 대출 규제가 대폭 강화 된데다 하반기 입주대란 우려까지 겹치면서 집값이 떨어지면 매수에 나서겠다는 관망세가 짙어진 탓으로 분석했다. 이에 매매 대신 전세나 월세를 찾는 수요가 꾸준히 유지되면서 서울의 경우 이달 들어 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 7개월 만에 상승하기도 했다.

아울러 탄핵정국 여파로 조기대선 가능성이 높아지면서 유력한 대선 후보들이 서민 주거복지와 관련된 공약을 연이어 제시하며 전월세상한제 도입에 힘을 보태는 모양새다.

한 정계 관계자는 "앞서 20대 국회에서 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입을 명시한 개정안만 8건이 넘지만 발의만 돼있을 뿐 논의는 전무했다"며 "올해 이후 입주가 늘면 자연스레 전세시장이 안정될 것이라는 자세는 무책임한 것이다. 높은 전세가격으로 고통 받는 무주택 서민들을 위해 전월세 인상률 상한제 등 세입자 안정 대책 도입이 시급하다"고 말했다.

조기대선 지지율 `야권` 강세… 업계 `재건축초과이익환수제도` 주의보 가동

이런 상황 속에서 올해 12월 31일 유예기간이 끝나는 `재건축초과이익환수제도` 적용을 피하기 위해서 각 추진위ㆍ조합들은 비상이 걸렸다. 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해서는 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야하기 때문이다. 이를 신청하지 못할 경우, 재건축 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘으면 초과금액 10~50% 누진 부과율을 적용해 부담금을 걷어야한다.

업계 한쪽에서는 재건축초과이익환수제도는 부동산 과열이 계속된다는 전제하에 도입된 정책으로 지금은 정부 규제 강화로 시장 상황이 좋지 않기 때문에 존폐 여부를 다시 논의해야한다는 목소리도 커지고 있다. 게다가 주택을 매매하는 시점에서 발생하는 차익에 대해서는 양도소득세가 부과되기 때문에 재건축초과이익환수제도를 별도로 실시하는 것이 행정력 낭비라는 문제도 제기된다.

하지만 지난해 제20대 국회의원 선거로 여소야대 정국이 형성된 데 이어 여야 차기 대선주자 지지도 조사에도 야권 후보들의 지지율 상승이 한층 공고해지고 있어 그 여파가 커질 전망이다.

지난 6일 여론조사 전문업체 리얼미터가 조사한 여야 차기 대선주자 지지도 조사에 따르면 대선주자 지지도 1~2위는 ▲서울 문재인(29.2%), 안희정(15.5%) ▲충청권 문재인(26.9%), 안희정(20.8%) ▲호남 문재인(36.7%), 안철수(20.7%) ▲대구ㆍ경북: 문재인(30.8%), 황교안(19.6%) ▲부산ㆍ울산ㆍ경남: 문재인(28.7%), 황교안(14.2%) 등으로 집계됐다.

정당 지지도에서는 더불어민주당이 지지층 결집으로 3.7%p 상승, 38.2%로 반등해 1위를 차지했다. 더불어민주당을 제외한 다른 정당들은 지지도가 일제히 하락해 새누리당 11.6%, 국민의당 11.55%, 바른정당 8.3%를 기록했다.

이처럼 야권의 힘이 강해지고 있어 재건축 추진위ㆍ조합의 시름은 더욱 커지고 있다는 후문이다. 야권은 재건축초과이익환수제도 유예를 지속적으로 반대한바 있기 때문이다. 이에 반해 2014년 새누리당은 실효성과 위헌 논란을 근거로 폐지를 주장했지만 야당의 반대로 3년간 유예로 만족해야했다.

여기에 국토부는 올해 말 예정대로 재건축초과이익환수제도의 유예기간이 종료되는 것에 대해 특별한 의견이 없다고 소식통들은 전한다. 하지만 2014년 재건축초과이익환수제도의 폐지를 대통령 신년 업무보고에 포함시켰던 점으로 미뤄볼 때 정치권에서 유예ㆍ폐지 관련 논의가 이뤄지면 동조할 가능성이 높다는 시각이 우세하다.

유관 업계 관계자들은 조기대선이 기정사실화된 현 시점에서 표심을 자극하기 위한 포퓰리즘적 경제공약이 난립하게 되면 재건축초과이익환수제도에 대한 객관적 검토가 힘들어진다고 입을 모으고 있다. 특히 최근 여권지지 기반이 많이 위축된 상황에서 야권 후보 간 공약 경쟁이 심해지거나 여권 후보가 진보 성향의 공약을 내놓게 된다면 반시장적 부동산 정책이 쏟아질 가능성이 높다는 의견도 있다.

이에 대해 한 도시재정비업계 전문가는 "더불어민주당은 전월세상한제, 계약갱신청구권 등을 당론화로 채택하고, 이재명 성남시장은 국토보유세의 필요성까지 주장하고 나섰다. 이에 따라 재건축초과이익환수제도 역시 조기대선 공약으로 언급된다면 많은 표를 얻기 위해서 무조건 강행할 가능성이 높다"며 "조기대선이 더욱 다가올수록 재건축초과이익환수제도가 정책 공약 일부로 이용될 가능성이 높지만 당장의 공약보다는 충분한 분석을 통해 유예 여부를 정해야 할 것"이라고 조언했다.

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