도널드 트럼프 미국 대통령이 제안한 ‘50년 모기지(주택담보대출)’가 미국 내에서도 혹평을 받는 가운데, 전문가들은 캐나다에서는 도입 가능성이 거의 없다고 단언하고 있다. 캐나다는 지난 10여 년 동안 오히려 모기지 상환 기간을 꾸준히 단축해 왔기 때문이다.

 

■ 미국에서 제기된 ‘50년 모기지’… 월 상환액 낮추는 대신 이자 부담 ‘폭증’

트럼프 대통령은 최근 자신의 소셜미디어에 프랭클린 D. 루스벨트 대통령의 ‘30년 모기지’와 자신의 ‘50년 모기지’를 비교하는 게시물을 올리며 장기 대출의 필요성을 주장했다. 백악관 역시 장기 상환이 “주택 구매 부담을 완화할 수 있다”고 설명했다.

 

그러나 전문가들의 분석은 비관적이다.

펜실베이니아대 와튼스쿨의 조셉 죠르코 교수는 장점이 있다면 “월 상환액이 다소 줄어드는 것” 정도라며, 그 대가로 수십만 달러의 추가 이자를 지불해야 한다고 지적했다.

 

AP통신 분석에 따르면, 41만 5,200달러짜리 주택을 구매할 경우 30년 대출 대비 약 38만 9,000달러를 더 내야 한다.

 

“초기 상환액 대부분이 이자로 빠지며, 원금이 거의 줄지 않습니다. 저는 제 아이들에게 절대 권하지 않습니다.” — 조셉 죠르코 교수

 

남가주대학교 리처드 그린 교수도 상환액 감소 폭이 클 것이라는 주장에 선을 그었다.

“50년 모기지의 금리가 30년 대출보다 더 높을 가능성이 크기 때문에, 실제 월 상환액 차이는 2~3% 수준에 그칠 수도 있습니다.”

 

또한 그는 장기 대출자가 주택 가격 하락이나 경기 변동에 더 취약해질 수 있다며, 이번 제안을 “해결책이 아니라 정치적 꼼수”로 해석했다.

 

■ 캐나다에서 50년 모기지는 왜 불가능한가

전문가들은 캐나다의 금융 구조 자체가 장기 모기지에 맞지 않는다고 설명한다.

 

Ratehub.ca의 모기지 전문가 페넬로페 그레이엄은 “캐나다 금융기관은 예금·GIC 등 실물 예금으로 대출을 운영하기 때문에 위험 관리 기간이 5~10년에 불과하다”고 말했다.

 

미국이 주택담보대출을 대규모로 증권화해 투자자에게 판매하는 구조라면, 캐나다는 예금 기반으로 직접 대출을 운영한다.

따라서 장기 대출을 감당하기 어렵다는 것이다.

 

“미국은 위험을 투자자에게 분산시키지만, 캐나다는 모든 대출이 은행 예금으로 뒷받침됩니다. 그래서 40년·50년 같은 초장기 대출은 구조적으로 위험합니다.”

— 페넬로페 그레이엄, Ratehub.ca

 

■ 캐나다는 지난 15년 동안 오히려 ‘상환 기간 단축’ 정책

캐나다 정부는 2007년 한때 40년 모기지를 허용했지만, 2008년 금융위기 직후 이를 35년으로 축소했고, 이후 보험 가입자는 25년, 무보험 대출자는 30년으로 더 제한했다.

 

작년에는 처음 구매자(insured borrowers)에 한해 30년 상환을 허용한 것이 유일한 완화 조치다.

 

즉, 캐나다는 장기 상환을 확대하는 흐름이 아니라 오히려 규제를 강화해온 국가다.

 

■ “50년은커녕, 모든 구매자에게 30년 허용도 당분간 어렵다”

모기지 전문가 론 버틀러는 캐나다 정부가 경기 부양 목적의 초장기 대출 정책을 꺼리고 있다고 평가했다.

 

“정부는 인위적 부양책을 싫어합니다. 40년, 50년 상환 같은 정책은 선택지가 아닙니다.”

— 론 버틀러, 모기지 전문가

 

버틀러는 모든 구매자에게 30년 상환을 허용하는 논의는 가능하지만, “당분간은 현실화되기 어려울 것”이라고 전망했다.

 

■ 결론: 캐나다에서 50년 모기지는 ‘정책·금융 구조·위험성’ 모두 불가능

전문가들의 분석을 종합하면 트럼프의 50년 모기지는 미국 내에서도 이자 폭증·자산 형성 지연·부채 위험 증가 등 부정 평가가 우세하며, 캐나다에서는 금융 구조상 애초에 도입 자체가 어렵다는 결론이 나온다.

 

캐나다 모기지 시장은 오랫동안 “단계적 위험 완화”를 목표로 정책이 설계돼 왔기 때문에, 캐나다가 50년 상환제를 검토할 가능성은 사실상 제로에 가깝다.

 

 

*CBC의 글을 번역,편집한 것입니다.