서울시가 민간 임대주택시장 활성화를 위해 건축 규제를 완화하고 금융 지원은 확대한다. 민간 임대주택을 늘려 시민 주거비 부담을 덜고 전ㆍ월세시장을 안정화한다는 목표다.

서울시는 이달 1일 건축 규제 완화, 임대인ㆍ임차인 행정 지원, 금융 지원 등의 내용을 담은 `등록 민간임대주택 활성화 방안`을 발표했다.

현재 시내 등록 민간임대주택은 총 41만6000가구로 전체 임차주택시장에 20% 수준이다. 유형별로는 다세대ㆍ다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상를 차지한다. 민간 임대사업자는 9만8000명에 이른다.

등록 민간임대주택은 임대료 증액이 5% 이내로 제한되고, 보증보험에 의무적으로 가입돼 있으며, 임대기간(6~10년) 동안 갱신 거절 청구를 거절할 수 없다.

2015년 「민간임대주택에 관한 특별법(민간임대특별법)」 도입 당시에는 각종 세제 지원으로 임대사업자 등록이 활발했다. 하지만 이후 세제 혜택 축소(2018년), 단ㆍ장기 아파트 임대 폐지(2020년) 등 잦은 정부 정책 변경으로 신규 민간 임대사업자 수가 2018년 3만 명에서 지난해 2000명으로 급감했다. 여기에 2022년 `빌라왕 사건` 등 비아파트 기피 현상이 커지면서 실제 비아파트 착공 물량은 2015년에 반기별 평균 3만6000가구에서 지난해 약 2000가구 수준으로 신규 공급이 거의 단절된 상황이다.

반면, 실제 임대시장에선 대학생, 사회초년생을 비롯해 방문외국인ㆍ유학생 등 1~2인 가구가 늘어나면서 다양한 주거 수요층이 발생하고 있어 공급 병목을 풀고 시장 활력을 되살려 민간임대시장의 불균형을 빠르게 해결하는 것이 이번 대책의 핵심이다.

먼저 건축 관련 규제를 완화해 주택 공급환경을 대폭 개선한다. 소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다. 예를 들면 그동안 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것이다. 2026년 1월 실제 적용 예정이다.

오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 `30실 이상`에서 `50실 이상`으로 축소해 31실~49실 중소 규모 오피스텔도 심의 없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다.

용적률 추가 확보를 위해 일조 사선 규정 완화와 도시형 생활주택 층수 완화를 기존 지상 1층에서 2층으로 확대하는 방안을 정부에 건의할 계획이다.

`신속인허가협의체`도 구성ㆍ운영한다. 자치구별 재량 범위가 달라 발생하던 인ㆍ허가 분쟁을 줄여 사업자 부담을 덜고 행정 절차 병행 추진으로 인허가 기간 자체를 줄이기 위해서다. 건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인ㆍ허가 절차를 중첩 적용하고 해체ㆍ굴토ㆍ구조심의를 병행 진행하는 방식이다.

비아파트 시장 위축을 초래하는 전세사기 예방을 위한 대책을 추진한다. 임차인이 전세계약 전에 주택과 집주인에 대한 위험도를 확인하고, 안전한 계약을 진행할 수 있도록 인공지능(AI) 전세사기 위험분석 리포트를 제공한다. 해당 서비스는 이달 말 선보일 예정이다.

계약 예정주택의 주소만 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부 등 총 13개 항목의 정보를 확인할 수 있다. 임대인이 개인정보 제공 동의 시, 임대인의 DSR, 채무불이행 현황 등 11개 항목의 정보를 추가로 확인할 수 있다.

민간 임대사업자에 대한 관리와 지원도 시행한다. 지난 8월 발간한 `민간임대 업무편람`에 이어 임대 가이드라인 제정, 민관협의회 정례 운영 등을 통해 임대인과 임차인간 불필요한 분쟁을 예방할 계획이다.

기업형 민간임대사업자의 시장 참여 확대를 위한 금융 지원을 강화한다. 최근 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 시가 신설하는 `서울주택진흥기금`으로 민간임대리츠에 지원해 초기출자금 부담을 줄인다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%는 이차보전해 안정적인 운영을 돕는다.

정부에 민간임대 관련 규제 완화를 적극 건의한다. 시는 지난 9월 민간임대사업자를 위한 보증보험 가입 기준 완화를 정부에 요청했다. 여기에 추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화와 과거 축소된 장기 임대에 따른 종부세ㆍ양도세 등 세제 혜택 조정을 건의할 예정이다.

오세훈 시장은 "빌라, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반"이라며 "규제 완화와 적극적인 행정 지원을 통한 민간 주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고 시장의 활력을 되살리겠다"라고 말했다.
 

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