캐나다 중앙은행(BoC)이 향후 1년간 주택담보대출 갱신 물량이 집중되면서 일부 가계가 심각한 재정적 부담에 직면할 수 있다고 경고했다. 특히 광역 토론토 지역(GTA)에서는 주택담보대출 보유자 약 10%가 재융자 과정에서 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석됐다.

 

캐나다 중앙은행이 최근 발표한 금융안정보고서(Financial Stability Report)에 따르면, 팬데믹 기간 초저금리 환경에서 주택담보대출을 받은 차입자들의 대규모 갱신 시기가 본격적으로 도래하고 있다.

 

보고서는 "가계와 기업, 금융기관은 전반적으로 회복력을 유지하고 있지만 일부 부문에서는 취약성이 확대되고 있다"며 "향후 재융자 과정에서 상환 부담이 크게 증가하는 차입자들이 늘어날 수 있다"고 밝혔다.

 

중앙은행에 따르면 앞으로 1년 동안 팬데믹 시기 체결된 5년 고정금리 모기지의 상당수가 만기를 맞게 되며, 이는 전체 주택담보대출 잔액의 약 12%에 해당한다. 해당 차입자들은 평균적으로 월 상환액이 약 15% 증가할 것으로 예상된다.

 

대부분의 가계는 최근 몇 년간의 소득 증가 덕분에 높아진 상환 부담을 감당할 수 있을 것으로 보이지만, 소득 증가가 제한적이거나 주택 가격 하락의 영향을 받은 차입자들은 상황이 다를 수 있다.

 

중앙은행은 현재 주택 가격 수준을 기준으로 전국적으로 약 4%의 차입자가 2027년까지 재융자 자격을 확보하지 못할 가능성이 있다고 추산했다. 그러나 토론토 지역의 경우 이 비율이 약 9%에 달하며, 주택 가격이 추가로 10% 하락할 경우 12% 수준까지 높아질 수 있다고 전망했다.

 

특히 소득 대비 대출 비율(LTI)이 높은 토론토 지역 차입자들의 연체율은 빠르게 상승하고 있다. 중앙은행 자료에 따르면 이들 가운데 60일 이상 연체된 비율은 2026년 3월 기준 1.33%로, 1년 전 0.78%에서 크게 증가했다. 이는 팬데믹 이전인 2018~2019년 평균인 0.1%를 크게 웃도는 수준이다.

 

“재융자 막히면 악순환 시작될 수 있어”

현장 전문가들은 이러한 위험이 이미 현실화되고 있다고 지적한다.

 

GTA 지역 모기지 브로커 론 버틀러는 "재융자 자격을 잃는 사람들에게는 단순한 금융 문제가 아니라 악순환의 시작이 될 수 있다"고 말했다.

 

그는 주택 가격 하락으로 집값이 대출 잔액과 비슷해지거나 더 낮아질 경우 추가 자금 조달이 어려워지고, 다른 금융기관으로 갈아타는 것도 사실상 불가능해질 수 있다고 설명했다.

 

버틀러는 "재융자가 막히면 부채를 정리할 방법도 줄어들고, 집을 팔더라도 충분한 자금을 확보하지 못하는 상황에 놓일 수 있다"며 "결국 선택지가 크게 제한된다"고 말했다.

 

다만 전문가들은 재융자와 모기지 갱신을 혼동해서는 안 된다고 강조한다.

 

캐나다에서는 기존 대출 기관과 단순 갱신을 진행하는 경우 일반적으로 새로운 소득 심사나 스트레스 테스트를 거치지 않는다. 따라서 재융자 자격을 충족하지 못하더라도 기존 금융기관과 계약을 연장할 수 있는 경우가 대부분이다.

 

Rates.ca의 모기지 전문가 빅터 트란은 "재융자가 어렵다고 해서 곧바로 집을 잃는 것은 아니다"라며 "대부분의 차입자는 기존 대출 기관과 갱신 계약을 체결해 주택을 유지할 수 있다"고 설명했다.

 

전문가들 “문제 생기기 전 미리 대처해야”

전문가들은 재정적 어려움이 예상되는 경우 대출 기관과 조기에 상담하는 것이 중요하다고 조언한다.

 

트란은 "상환 부담이 커질 것으로 예상되거나 실직 등으로 재정 상황이 악화됐다면 가능한 한 빨리 금융기관과 협의해야 한다"며 "상환 일정 조정이나 일시적 유예 프로그램 등 다양한 지원 방안을 검토할 수 있다"고 말했다.

 

중앙은행 역시 높은 생활비와 주택담보대출 부담이 동시에 증가하는 상황에서 부채가 많은 가계가 가장 큰 위험에 노출될 수 있다고 경고했다.

 

보고서는 "실업률 상승과 같은 예상치 못한 충격이 발생할 경우 충분한 저축이 없는 가계는 주택담보대출과 기타 소비자 대출 상환에 어려움을 겪을 수 있다"고 밝혔다.

 

전문가들은 현재 상황이 금융 시스템 전체의 위기로 이어질 가능성은 낮다고 평가하면서도, 일부 가계에는 상당한 압박이 될 수 있다고 보고 있다. 특히 토론토와 같은 고가 주택 시장에서는 향후 1~2년이 많은 주택 소유자들에게 중요한 시험대가 될 것으로 전망된다.

 

 

*CP24의 글을 번역,편집한 것입니다.