온타리오주 주거 임대차법(Residential Tenancies Act)의 일부 개정안이 오는 9월 21일부터 시행되면서 임대료 연체와 퇴거 절차, 상습 연체, 임대인 보상, 재건축에 따른 퇴거 등에 관한 규정이 달라진다.

 

이번 개정은 7월 1일부터 시행된 첫 번째 변경에 이어 적용되는 두 번째 개정안이다.

 

새 규정이 시행되더라도 임대인이 일방적으로 세입자를 내보낼 수 있는 것은 아니다. 온타리오주의 퇴거 절차는 일반적으로 임대인·세입자위원회(Landlord and Tenant Board, LTB)를 통해 진행되며, 최종적으로 퇴거 명령을 내릴지는 위원회가 결정한다.

 

이번 개정은 퇴거 절차에 앞서 필요한 통지 기간과 요건, 심리 과정 등을 조정하는 데 초점이 맞춰져 있다.

 

N4 통지 기간, 14일에서 7일로 단축

가장 큰 변화 중 하나는 임대료 미납에 따른 N4 통지 기간이다.

 

현재 연간 또는 월간 임대 계약을 맺은 세입자가 임대료를 내지 않으면 임대인은 N4 통지서를 전달하고 최소 14일의 납부 기한을 부여할 수 있다. 기한 내에 임대료를 내지 않으면 임대인은 L1 신청서를 제출해 미납 임대료를 청구하고 퇴거를 요청할 수 있다.

 

그러나 9월 21일부터는 N4 통지 기간이 14일에서 7일로 줄어든다. 세입자가 L1 신청이 진행되기 전에 미납 임대료를 납부할 수 있는 기간도 그만큼 짧아진다.

 

6개월 동안 3회 연체하면 ‘상습 연체’

임대료를 반복적으로 늦게 내는 세입자에 대한 기준도 보다 명확해진다.

 

기존에는 ‘상습적인 임대료 미납’에 대한 명확한 정의가 없었지만, 새로운 규정에서는 6개월 이내에 임대료를 납부하지 않은 기간이 7일을 넘는 사례가 3회 이상 발생하면 상습 연체로 간주될 수 있다.

 

이 경우 임대인은 N8 양식을 통해 퇴거 절차를 시작할 수 있다.

 

N12 퇴거 통지, 120일이면 보상 의무 면제

임대인이나 가까운 가족이 직접 거주하기 위해 임대 계약을 조기에 종료하는 경우에도 규정이 달라진다.

 

기존에는 임대인이 N12 양식을 사용해 최소 60일 전에 통지하고 세입자에게 한 달 치 임대료를 보상해야 했다.

 

9월 21일부터는 최소 120일 전에 통지하면 이 보상금 지급 의무가 면제될 수 있다.

 

동시에 악의적인 N12 신청을 막기 위한 보호 조치도 강화된다. 퇴거 명령이 내려진 뒤 60일 이내에 임대인 본인이나 가족 구성원 또는 구매자가 해당 주택에 실제 입주하도록 요구하는 내용이다.

 

이를 이행하지 않을 경우 이전 세입자에게 보상금을 지급하거나 벌금을 부과받을 수 있다.

 

L1 퇴거 심리 앞두고 밀린 임대료 50% 납부해야

임대료 미납으로 L1 신청이 제기된 경우 세입자가 심리에서 다른 문제를 제기하는 방식도 바뀐다.

 

기존에는 LTB 심리 전까지 밀린 임대료 전액을 납부하는 것이 퇴거를 피하는 방법 가운데 하나였으며, 유지보수 문제나 불법 침입, 괴롭힘 등 임대인과 관련된 다른 문제를 함께 제기할 수 있었다.

 

하지만 9월 21일부터는 이러한 문제를 심리에서 제기하려면 L1 신청에 기재된 미납 임대료의 최소 50%를 심리일 기준 최소 7일 전에 납부해야 한다.

 

이를 충족하지 못하더라도 임대인과 관련된 문제에 대해 별도의 신청서를 제출하는 것은 가능하다.

 

‘리노베이션 퇴거’에도 새로운 요건

건물 철거나 대규모 수리를 이유로 임대 계약을 조기에 종료하는 이른바 ‘리노베이션 퇴거(renoviction)’ 관련 규정도 추가된다.

 

온타리오주 임대인은 철거나 대규모 수리가 필요한 경우 N13 양식을 제출하고 최소 120일 전에 세입자에게 통지할 수 있다.

 

9월 21일부터는 공사 진행 상황에 관한 추가 정보도 제공해야 한다. 여기에는 공사가 완료될 것으로 예상되는 시점과 일정 변경 내용, 임대 주택을 다시 사용할 수 있게 되는 시점 등이 포함된다.

 

임대인이 이러한 정보를 제공하지 않으면 세입자는 LTB를 통해 보상을 청구할 수 있다.

 

이번 개정은 임대료 미납 통지 기간을 비롯해 상습 연체 기준, N12 퇴거 보상, L1 심리 요건, 재건축에 따른 퇴거 절차 등 임대인과 세입자 모두에게 영향을 미치는 여러 절차를 변경한다.

 

 

*Now토론토의 글을 번역,편집한 것입니다.