문재인 정부가 새로 출범했다. 정권 이양 기간을 두던 과거와 달리 바로 임기를 시작한 까닭에 새 정부의 정책 방향에 대한 부동산시장과 도시재정비업계의 관심은 높지만 선거기간 제시된 공약 외에는 아직 확정된 부분이 많지 않다.

유관 업계 전문가들은 `J노믹스`라고 칭하며 문재인 정부가 부동산 안정 및 경제 살리기를 위해 선보일 다양한 정책에 대해 많은 관심과 예측을 내놓고 있다. 이에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책의 키워드는 먼저 크게 ▲도시재생(뉴딜사업) ▲주거복지 등 대선 전 공약으로 내세웠던 2가지로 볼 수 있다. 여기에 더해 시장의 입장에서 보면 ▲보유세 인상 여부 ▲시장에 대한 추가 규제 가능성 등이 큰 관심을 얻고 거론되고 있는 상황이다.

도시재정비사업(재개발ㆍ재건축) 대신… "도시재생 뉴딜사업?"
주거복지 향상… 임대주택 매년 17만 가구 건립

전 정부를 비롯한 지금까지 주요 개발 방식은 재개발ㆍ재건축사업과 뉴타운사업 등으로 이뤄져왔다. 즉, 노후한 주택들을 철거하고 아파트를 새로 짓는 식이었는데, 새 정부는 해당 주민들이 몇 년 씩 기다리는 경우가 많고 심지어 취소되는 경우가 많았다는 관점이다.

선거 유세 당시 문재인 대통령은 `도시재생 뉴딜사업`의 필요성과 관련해 "그동안 정부가 몰두해온 확장 위주 도시개발, 개발이익만 추구하는 전면 철거형 재개발사업이 보여준 한계는 분명하다"라며 이와 관련한 사례로 서울시에서 사업이 중단됐거나 해제된 바 있는 뉴타운ㆍ재개발 정비구역 등 주거환경의 노후화, 지방의 인구 감소 등을 언급했다. 따라서 철거 위주의 도시정비사업을 하지 않고 동네를 살기 좋게 정비하는 `도시재생` 방식을 택하자는 주장이다.

문 대통령은 취임 후 뉴타운ㆍ재개발사업 등이 중단된 노후 주거지 500여 곳을 이 같은 방식으로 정비하겠다고 밝혀, 매년 10조 원씩 5년간 50조 원의 공적 재원을 투입하겠다는 계획이다. 이 비용은 정비계획 수립을 위한 용역 및 설계 비용, 초기 사업을 위한 대출 비용 등의 용도에 쓰이는 것으로 시공비는 포함되지 않는 만큼, 건설업계에서는 시공비를 포함한 실제 사업 규모가 최소 2~3배는 더 될 것으로 보고 있다.

이에 대해 문 대통령은 5년간 주택도시기금에서 25조 원, 정부 재정에서 10조 원, 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 관련 공기업에서 15조 원을 조달한다는 계획을 내놓았다.

아울러 문재인 정부는 현재 이른바 지ㆍ옥ㆍ고(지하, 옥탑방, 고시원)라는 열악한 주거환경 속에서 시달리는 청년들에게 숨통을 틔워주겠다는 포부를 밝히며, 공공임대주택을 대거 늘리겠다는 방침도 세웠다. 이는 경기 부양을 위한 개발보다 서민 주거 안정에 방점을 둔다는 것으로 매년 17만 가구씩 공급하겠다는 계획인데, 이 중 4만 가구는 신혼부부에게 우선 공급하고, 청년 대상 셰어하우스형 주택도 5만 가구 공급하겠다는 구상이다.

이와 같은 주거복지 향상이라는 정부의 목표에 대해 업계 일각에서는 적자로 추가경정예산 편성 가능성까지 거론되는 정부 재정, 부채 규모가 이미 막대한 LH와 SH공사에서 그만큼의 재원을 조달할 수 있을지 우려한다. 따라서 공공 부문뿐만 아니라 민간 부문의 참여가 필요하며 이를 뒷받침할 법ㆍ제도의 정비가 이뤄져야 한다는 의견이 나온다. 적극적 참여를 유도할 사업성 확보의 문제도 제기됐다.

한 부동산 전문가는 "주거복지 사안은 재원의 문제로 직결된다. 임대가구 1채를 공급할 때마다 1억3000만 원 정도의 재원이 필요하다는 분석이 있다. 만약 문재인 정부가 임기 내 공약대로 공공임대주택을 85만 가구 공급한다면 1105조 원의 재원이 필요하다"며 "재원의 조달이라는 문제를 해결하기 위해 이명박 정부는 `보금자리주택`을 박근혜 정부는 `뉴스테이 정책`을 펼쳤다. 모두 정부 재정 투입을 최소화하며 임대주택 공급 문제를 해결하려는 정책이었으나 효과가 미비했다. 결국 세금을 더 걷거나 국채를 발행하는 수밖에 없어 자금 조달 등과 관련해 시장의 현실과 맞지 않는 부분이 있다"고 평가했다.

청와대, 김수현 사회수석 임명… 과거 참여정부 부동산 대책 등 설계
업계 "대출 규제 완화 가능성 ↓ 부동산 보유세 인상 등 증세 ↑ 예상"

이런 상황 속에서 문재인 정부의 `부동산 정책 브레인`으로 공인된 김수현 청와대 사회수석비서관의 행보에 시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

김 수석은 앞서 노무현 대통령의 참여정부 시절, 역대 가장 강력한 부동산 대책으로 꼽히는 `8ㆍ31 부동산 대책`을 설계한 주역이기 때문이다. 그는 노무현 정부(2003~2007년)에서 종부세 과세 대상 확대, 종부세 가구별 합산과세, 양도소득세율 중과 등 강력한 규제책을 펼쳤다.

지난 14일 청와대 사회수석에 임명된 직후 김 수석은 "한국경제가 고도성장의 끝에서 저성장의 길로 들어가는 진통을 겪고 있다"며 "부동산 가격의 급락 내지 폭락을 막아야 할 것"이라고 말했다. 따라서 김 수석은 주거복지ㆍ도시재생 등 서민 경제에 초점을 맞춘 문재인 정부의 부동산 정책을 구체화하는 과정에서 부동산 보유세 인상 등 민감한 규제를 시행할 밑그림을 준비할 수도 있다는 관측이 나온다.

이와 관련해 업계에서는 먼저 부동산 대출 규제에 대해 가계부채가 급증한 상황이라 금융 규제가 다소 강화될 수도 있다는 전망이 지배적이다. 부동산 대출 가능 금액을 좌우하는 주요 규제인 `주택담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율 (DTI)을 완화하지 않는다`는 의미다. 현재로선 오는 7월 말까지 부동산 대출 규제가 완화된 상태지만, 그 이후에도 더 풀어주지 않고 다시 강화할 것으로 보인다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

문 대통령은 대선 공약을 통해 완화 조치를 연장할 생각이 없다는 점을 분명히 했다. 오히려 당장은 아니지만 가계부채 부담 완화 차원에서 LTVㆍDTI 규제를 강화할 가능성도 있다. 다만, 구체적인 실행방안이나 시기는 밝히지 않았다.

다음으로 큰 관심을 모으는 건 바로 세금이다. 유관 업계 전문가들은 부동산 보유세 인상 여부는 아직 불투명하다는 입장이다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 의미하는데 재산세는 모든 부동산 보유자에 부과, 종합부동산세는 고액 부동산 보유자에 부과된다.

문 대통령은 당초 국내 총생산, GDP 대비 보유세 비중을 현행 0.79%에서 1%까지 상향하는 것을 장기 과제로 언급한바 있다. 그러나 공약엔 이 내용이 빠져, 기본 방향은 맞다고 볼 수 있지만 현시점에선 유보한다는 것으로 풀이된다. 하지만 향후 증세가 필요하면 보유세 인상 논의가 다시 시작될 수도 있다고 업계 전문가들은 중지를 모았다.

재건축초과이익환수제도 `부활` 예상… 전월세상한제ㆍ임대차계약 갱신권도?
업계 "시장의 연착륙 위한 충분한 보완책 필요… 하반기 입주 물량 증가 유념해야"

도시재정비업계의 모든 관심을 받고 있는 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)의 경우에는 다수의 전문가들이 일단 부활할 것으로 보고 있다. 특히 내년부터 시행될 것으로 보이는 초과이익환수제는 이익이 클수록 부담금이 많아지는 구조인 만큼 강남 일대 재건축 사업장에서 내야 할 돈이 훨씬 많을 것으로 예측됐다.

도시재정비업계 한 관계자는 "강남 재건축 단지 중에서도 초과이익환수제를 피하는 곳은 더욱 강세를 보이겠지만, 적용 대상 단지들은 상당 기간 사업 속도를 내지 못하는 등 차별화 현상이 심화될 것"이라며 "강남에서 규제의 영향을 더 받고 강북에서 도시재생 사업이 활성화되면 문재인 정부 주택시장의 무게 중심이 강북 지역으로 이동할 것이라는 전망도 나온다"고 말했다.

그러나 업계 한쪽에서는 초과이익환수제가 새 정부에서 추진할 정책 중 정치적 부담이 가장 작은 제도면서 부자 과세라는 측면에서 여론의 지지를 받을 가능성은 높지만, 제도의 자체적인 모순에 따라 어느 형태로든 수정돼야 할 것이라는 주장도 나오고 있다.

아울러 전월세상한제와 임대차계약 갱신권도 논란의 대상이다. 재계약시 지나친 임대료 상승을 제한하는 전월세상한제와 전세 계약 만료시 1~2회 계약 연장을 보장하는 임대차계약 갱신청구권 도입은 이전 이명박 정부와 박근혜 정부 때도 야당 주도로 도입이 추진됐지만 정부와 여당의 반대에 부딪쳐 거듭 좌절됐다.

이에 대해 한 경제 전문가는 "여당인 더불어민주당이 당론으로 도입을 추진 중이라 이번에는 어느 때보다 도입 가능성이 높다"며 "관건은 전셋값 급등, 민간 임대시장 위축 등과 같은 단기 충격을 얼마나 억제할 수 있느냐와 사유재산권 침해 논란을 해결할 수 있어야 한다. 제도를 도입하더라도 시장을 차분히 지켜보고 충분한 보완책을 마련한 뒤에 해야 한다"고 조언했다.

한편 새 정부의 정책에 대한 부동산시장의 반응은 보다 구체적인 발표가 있기 전까지 최소 1년간은 기존의 관망세가 이어질 것으로 예상됐지만, 분양시장은 활성화돼 대선 이후 많은 물량이 공급될 것으로 보인다.

최근 소식통에 따르면 대선 이후 5~6월에만 전국 11만3000가구의 아파트 분양이 이뤄질 것으로 보여 올해 최대 규모로 예측된다. 이는 조기 대선을 지켜보며 분양 미뤘던 각 건설사들이 대선 이후 일제히 분양에 나서고, 분양 성수기인 지난 3~4월 물량을 1~2개월 늦춘 결과다.

하지만 강남권 재건축을 비롯해 수도권 신도시, 부산, 세종시 등 이른바 인기 지역과 나머지 지방 부동산시장의 온도차가 극명해지는 양극화 현상이 우려됐다. 다수의 업계 전문가들은 새 정부 출범 이후 주택시장이 한동안 관망세가 지배하는 `정중동(靜中動)` 양상을 보이나, 하반기 이후 입주 물량이 증가하면서 올해 말께는 부동산 경기가 다시 고개를 숙일 우려도 있다고 지적했다.


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