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토론토 부동산 최신동향 소식 받기 Email: daniel@tylermclay.com
캐나다에서 첫 집을 사려고 하는데, 알아야 할 내용이 너무 많고 혼란스러우신가요?
부동산 시장은 지역마다 다르고, 관련 정책과 절차도 복잡하기 때문에 준비가 부족하다면 큰 혼란을 겪을 수 있습니다.
오늘은 첫 주택 구매자들을 위해 시장 이해, 체크리스트, 클로징 비용 및 실제소유 비용 등 한눈에 이해할 수 있도록 가이드라인을 준비했습니다.
이번 글은 크게 아래와 같은 순서로 구성되어 있습니다: 1. 시장 이해 2. offer 작성 3. closing 비용 4. 실제 소유 비용 5. 캐나다 새로운 모기지 규칙
차근차근 읽어보시면서 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
1. 시장 이해
첫 주택 구매자가 아니어도 첫 걸음으로 자신이 살고 싶은 지역과 가격대의 시장 상황을 이해하는 것은 필수입니다.
✔️ Days on Market (DOM): 시장 내 체류 기간
매물이 시장에 나온 후 판매될 때까지 머문 기간을 의미합니다.
원하는 지역과 가격대 매물이 얼마나 빨리 팔리는지 확인하는 것도 중요합니다.
예를 들어, 평균 DOM이 30일인데 관심 매물이 45일째 시장에 남아 있다면, 가격 협상 여지가 있는 것으로 판단할 수 있습니다.
✔️ List vs Sale Price
최근 2-3개월 내 유사 매물의 평균 List 가격 대비 Sale 가격을 확인해보세요.
Sale 가격이 List 가격보다 높다면 경쟁이 치열한 매물일 가능성이 높습니다.
✔️ Inventory: 재고
매물 재고를 기준으로 시장 유형을 판단할 수 있습니다 - 3개월 미만 → 매도자 시장 - 4~6개월 → 균형 시장 - 6개월 이상 → 매수자 시장
✔️ Reverse Buyer Search
아직 팔리지 않은 새로 올라오는 매물을 보는 것도 좋지만, 최근에 이미 판매된 매물을 확인해 어떤 매물이 자신에게 맞는지, 가격대가 어느정도인지 이해하는 데에 좋은 전략입니다.
2. Offer 작성 <다섯 가지 체크리스트>
좋은 매물을 찾았다면 다음은 오퍼 작성 단계입니다.
오퍼는 단순히 가격을 쓰는 것이 아니라 구매자 보호와 협상 전략을 포함한 중요한 단계입니다.
오퍼에 보통 포함되는 중요한 다섯 가지 핵심 요소가 있습니다.
1️⃣ 가격
당연한 부분이지만, 가장 먼저 결정할 것은 오퍼 금액입니다.
시장 조사를 기반으로 제안할 매매 가격을 결정합니다.
2️⃣ 계약금 (deposit)
계약금은 계약 체결 후 일정 금액을 에이전트 신탁 계좌에 예치하는 금액입니다. *토론토 기준 약 5%, 다른 주는 다를 수 있습니다.
오퍼 수락 후 24시간 내 송금 준비가 되어있어야 하고. 은행 송금이나 지급 보증 수표 등 가능 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
3️⃣ 소유권 이전일 (possesson date)
집 소유권을 실제로 이전받는 날짜를 의미합니다.
원하는 입주 날짜를 결정하고 판매자 인도 가능 날짜 및 모기지 실행 스케줄 등과 일치 여부도 확인하는 것이 좋겠습니다.
보통 45-60일이 일반적이지만 여러 일정과 맞춰 조율하며 유연하게 설정합니다.
4️⃣ 취소 불가 기간 (irrevocable period)
오퍼 제출 후 판매자가 정해진 기간까지 응답하지 않으면 오퍼가 자동 무효화되는 기간을 의미합니다.
5️⃣ 조건
구매자를 보호하기 위한 조건들 중 가장 흔히 보이는 조항들은 아래와 같습니다:
✅ 금융 조건 (financing condition) - 모기지 최종 승인 확인 - 은행 재심사 필요 여부 확인
✅ 상태 증명서 (status certificate) 콘도 구매를 생각하신다면 상태 증명서는 필수입니다.
- 예비 기금, 현재 소유자 납부 현황, 진행 중 부담금 등을 변호사를 통해 검토합니다.
✅ 주택 점검 (home inspection)
구매자가 직접 집에 방문해 점검하는 것을 의미합니다.
모든 조건은 "매수자 만족 (buyer's satisfaction)" 조항을 포함합니다. 불만족 시 계약 철회 가능 조항을 포함시킬 수 있습니다.
오퍼 제출 후 판매자의 반응은 세 가지 중 하나일텐데요,
1. 수락 (accepted) - 그대로 계약 진행 2. 카운터 오퍼 (counter offer) - 가격, 소유권 이전일, 조건 일부 변경 *모든 변경 사항은 문서화가 필요합니다 3. 거절 (declined) - 다른 매물로 이동 또는 새로운 오퍼 준비
카운터 오퍼는 다시 협상할 수 있고, 원하는 범위 내에서 가격과 조건을 조정할 수 있습니다.
3. 클로징 비용 (closing costs)
오퍼가 수락된 후, 다운페이먼트와 계약금 외에도 더 지불해야하는 비용이 있습니다.
- 부동산 변호사 비용: 토론토 기준 약 $1,500 - 토지 이전세 (Land Transfer Tax): *캐나다에서 첫 주택 구매자는 최대 $8,475까지 크레딧 활용이 가능합니다. - 주택 점검 비용: 약 $300 - $800 전기, 배관 등 전문가가 필요할 시 나갈 수 있는 점검 비용입니다.
이 또한 cash on closing 이기 때문에 사전 계산을 통해 필요한 자금을 준비하는 것이 중요합니다.
4. 실제 소유 비용
집을 구매했다면, 매달 실제로 나가는 비용도 정확히 알고 계시는게 중요합니다. 집마다, 지역마다 다르겠지만 일반적으로는:
- 모기지 상환금 (mortgage payment) - 관리비 (maintenance fees) - 재산세 (property tax) - 주택 보험 (home insurance) - 인터넷 및 TV 등 생활비 - 자유형 주택의 경우, 정기 유지보수, 난방기/지붕 관리 등도 고려해야합니다.
첫 집을 사려는 구매자에게 가장 큰 고민은 바로 모기지 승인과 다운페이먼트일텐데요.
그럼에도 불구하고 더 유리한 방향으로 계획하실 수 있게 정책들과 혜택 정리해드리겠습니다.
New Mortgage Rules
캐나다 정부에서 2024년에 발표한 새로운 모기지 규제는 더 많은 사람들이 주택을 구매할 수 있도록 진입 장벽을 낮추고 월 부담을 완화하는 방향으로 조정됐습니다.
✨ 보험 모기지 (insured mortgage) 적용 한도 상향 기존 $1M → $1.5M 로 보험 모기지 한도 상향
???? 주택가격별 최소 다운페이먼트 (규정 적용 시)
*$1M 이상 주택은 기존에는 CMHC 보험 적용 대상이 아니었기 때문에,
이 규정은 첫 주택 구매자에 한정된 것은 아니지만,
✨ 30년 상환기간 확대 기존 25년 → 30년 상환 가능
대상: 첫 주택 구매자 목적: 월 상환금 부담을 줄여, 신규 주택 구매 진입 장벽 완화 *주의점: 상환 기간이 길어져 초기 부담은 완화될 수 있지만 전체 이자 부담은 증가할 수 있습니다.
다운페이먼트 부담 줄이기
첫 집 구매자라면 특히나 다운페이먼트를 효율적으로 마련하는 것이 중요합니다.
1.
첫 집 구매자를 위한 세금 혜택들도 있으니 참고해보시면 좋을 것 같습니다.
FHSA는 특히나 첫 주택 구매자 전용 저축 계좌로, 납입금 공제 + 세금 없는 투자 수익 + 세금 없는 인출 등 세금 혜택이 있으니 평생 한 번 쓸 수 있는 혜택, 고려해보시면 좋을 것 같습니다.
2.
첫 주택 구매자라면 CMHC MLI Select 프로그램도 고려를 안해볼 수가 없는데요.
❗️다운페이먼트를 줄이고 ❗️모기지 승인 가능성도 높일 수 있는 정부 지원 보험 프로그램입니다.
더 실질적인 장점으로는
1. 적은 초기 비용으로 주택 구매 가능
일반적인 다운페이먼트와는 달리, 단 5-10%의 다운페이먼트만으로 구매가 가능합니다. 게다가 50년까지 모기지 상환이 가능해 기존 정책보다도 훨씬 유리한 조건으로 구매할 수 있습니다.
초기 자금 부담이 크게 줄어, 더 쉽게 집을 구매할 수 있는 것입니다.
2. 모기지 승인 가능성 증가
CMHC 프로그램은 은행 입장에서도 대출 리스크를 줄여주기 때문에 신용이 충분하지 않거나 초기 자금이 부족한 구매자도 승인이 가능합니다.
3. 정부 보증을 안정적 거래
CMHC는 정부가 보증하는 프로그램으로, 구매자와 금융기관 모두에게 안전장치를 제공하는 셈입니다. 더 장기적으로 더 안정적인 모기지 상환 계획 수립이 가능해집니다.
소액 투자로 단 한 채가 아닌 여러 유닛을 소유하고 부동산 포트폴리오를 구축할 수 있는 강력한 프로그램, CMHC MLI Select 관심 있으신 분들은 문의주세요.
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