보통 Pre-construction은 지금 계약하고 몇 년 뒤 완공 때 시세 차익을 노리는 게 정석이었죠. 하지만 지금은 정반대입니다. 금리는 높고 집값은 조정기에 접어드니, 구매자들 사이에서는 "지금 샀다가 입주 때 똥값 되면 어쩌지?"라는 공포가 지배적입니다.

 

이에 최근 한 대형 개발사가 내놓은 카드는 그야말로 '파격' 그 자체입니다. 2026년 1분기 중 계약한 사람이 나중에 입주할 때쯤, 개발사가 같은 모델을 더 싼 가격에 재고 처리하고 있다면 그 차액만큼 보상해주겠다는 겁니다. 

 

즉, 구매자가 짊어져야 할 '하락 리스크'를 개발사가 함께 나누겠다는 "나중에 집값이 떨어지면 그 차액을 구매자에게 현금이나 크레딧으로 돌려주겠다"**는 '가격 보호(Price Protection)' 프로그램으로, 일종의 보증수표인 셈이죠.

 

하지만 고개를 돌려 생각해보면, 개발사가 이런 '제 살 깎아먹기' 식 마케팅을 들고 나왔다는 건 현재 분양 시장이 그만큼 처참하다는 뜻이기도 합니다.

 

건설사는 은행에서 공사 대금을 빌려야 건물을 올릴 수 있는데, 그러려면 최소한의 분양률(Pre-sale)을 맞춰야 합니다. 지금처럼 수요가 꽉 막힌 상황에서는 "환불"이라는 자극적인 카드라도 꺼내서 일단 머릿수를 채워야 사업 무산을 막을 수 있는 절박한 처지인 것입니다.

그래서 언뜻 보면 구매자에게 유리한 안전장치 같지만, 오히려 역풍으로 작용할 가능성이 높습니다.

 

• 브랜드 가치 하락: "오죽 안 팔리면 저럴까"라는 인식이 퍼지면 해당 단지의 이미지는 급격히 나빠집니다.
• 불안감 고조: 개발사가 직접 "가격이 더 내려갈 수 있다"는 사실을 공식화한 꼴이라, 대기 수요자들은 "더 떨어질 때까지 기다리자"며 오히려 발을 뺍니다.
• 제한적 혜택: 환불 기준은 시장 전체 시세가 아니라 '개발사가 정한 분양가'입니다. 주변 집값이 다 떨어져도 개발사가 분양가 리스트를 고수한다면, 구매자는 실질적인 보상을 받기 어렵습니다.

 

가장 우려되는 지점은 이런 마케팅에 혹해 시장의 본질을 놓치는 것입니다. 부동산 투자의 본질은 '가치 있는 물건을 제값에 사는 것'이지, '나중에 돈을 돌려받을 수 있다는 약속'을 사는 게 아닙니다.

진짜 좋은 입지의 가치 있는 집은 이런 복잡한 부가 조건 없이도 줄을 서서 팔리기 마련입니다. 남들이 "환불 보장해준대!" 라며 몰려갈 때, 그 뒤에 숨겨진 '재고 떨이'의 위험성을 간파하지 못하고 덥석 계약서에 서명하는 우를 범해서는 안 됩니다. 

결국, 가격이 떨어지는 집은 그 어떤 보상책으로도 내 자산 가치의 손실을 완벽히 메워줄 수 없기 때문입니다.

 

무엇보다 건강하고 따뜻한 한주 되시길 소망합니다.

감사합니다.

 

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