정치
|
|
|
|
|
|
한 줄 요약 가격은 1년 전보다 낮은데, 쇼잉을 다녀보면 살 만한 집이 없습니다. 이건 느낌이 아니라 숫자로 설명되는 현상이고, 두 가지가 동시에 일어나고 있기 때문입니다 — 새로 나오는 매물이 급감했고, 그중 좋은 것은 빨리 빠집니다.
1. 현장에서 — 이번 달 쇼잉에서 반복해서 들은 말
이번 달 여러 바이어분과 쇼잉을 계속하면서, 서로 모르는 분들인데 같은 말을 반복해서 듣고 있습니다.
"괜찮은 매물이 없네요. 이러다 가까운 시일 안에 저한테 맞는 집을 살 수 있기는 할까요?"
뉴스에서는 집값이 내렸다고 하고, 통계로도 1년 전보다 2.7% 낮습니다. 그런데 실제로 매물을 보러 다니는 분들이 느끼는 건 정반대입니다 — 선택지가 없다는 답답함입니다. 처음에는 눈이 높아지신 건가 싶었는데, 이번 달 수치를 정리하면서 그게 아니라는 걸 확인했습니다. 두 분 이상이 같은 말을 하면 그건 개인 사정이 아니라 시장 구조입니다. 아래 2·3절은 그 답답함이 어디서 나오는지를 숫자로 풀어본 것입니다.
2. 이번 달 숫자
3. 왜 살 만한 집이 없는가 — 숫자로 본 설명
① 새로 나오는 매물이 넉 달 사이 32% 줄었습니다
거래량은 2.1% 줄었는데 신규 매물은 14.1% 줄었습니다. 파는 사람이 사는 사람보다 일곱 배 빠르게 빠졌다는 뜻입니다. 5월 정점과 비교하면 신규 매물은 32% 줄었습니다. 바이어 입장에서 이건 이렇게 체감됩니다 — 매주 새로 뜨는 매물 알림이 눈에 띄게 줄었다. 봄에 열 개 보던 것이 지금 일곱 개입니다.
② 그런데 남은 매물은 더 오래 앉아 있습니다
여기가 핵심입니다. 신규 유입은 32% 줄었는데, 시장에 남은 매물의 체류일은 42일에서 51일로 늘었습니다. 이 두 숫자가 같이 움직인다는 건 한 가지를 뜻합니다 — 새로 나온 좋은 매물은 빠르게 빠지고, 팔리지 않는 매물이 재고에 남는다는 것. 그래서 "재고 24,482건"이라는 숫자는 "고를 게 24,482개 있다"는 뜻이 아닙니다. 쇼잉에서 실제로 보시게 되는 건 그중 오래 남아 있는 쪽입니다. 좋은 매물이 없는 게 아니라, 좋은 매물이 내가 보러 갈 때까지 남아 있지 않는 것입니다. 바이어분들이 느끼시는 답답함의 정체가 이것입니다. 눈이 높으신 게 아닙니다.
③ 시장은 여덟 달째 조여지는 방향입니다
SNLR(거래량 ÷ 신규매물)은 4월 34.8%에서 8월 41.9%까지 넉 달 연속 올랐습니다. 12개월 이동평균으로 보면 1월 33.3%에서 8월 37.5%까지 여덟 달 연속 상승이고, 지역 여섯 곳 전부 같은 방향입니다 — 토론토 +4.4%p, Halton +4.6%p, Peel +4.8%p, York +4.3%p, Durham +2.1%p. 재고 소진 기간도 1년 전 5.3개월에서 4.8개월로 좁아졌습니다. 8월 24일자 뉴스레터에서 전해드린 "7월의 균형은 매수세가 살아서가 아니라 매도자들이 매물을 거둬들여서 만들어졌다"는 관찰이, 8월 GTA 수치로 그대로 확인된 셈입니다. 다만 한 달이 더 지나면서 이제는 단순한 관망이 아니라 재고 자체가 줄고 있다는 점이 달라졌습니다.
* 과장하지 않기 위해 함께 적습니다 — 재고 소진 4.8개월은 통상 기준으로 여전히 매수자에게 유리한 구간입니다(4개월 이상). 지금 서둘러야 한다는 뜻이 아닙니다. 다만 작년 5.3개월보다 좁아졌으므로, 마음에 드는 매물이 나왔을 때 결정에 쓸 수 있는 시간이 예전보다 짧아졌다는 것이 정확한 표현입니다.
4. "평균 -2.7%"는 내 집 이야기가 아닙니다
같은 8월을 두고 세 개의 숫자가 세 방향을 가리킵니다.
기간을 넓히면, 2022년 2월 고점 $1,334,544와 비교해 평균가는 25.6% 낮은 수준입니다(TRREB 평균가격 기준, 누적 통계 엑셀 계산값). 그러나 지금 시점에서 더 중요한 건 HPI가 평균가보다 더 많이 빠졌다는 사실입니다. 평균가는 비싼 집이 상대적으로 많이 팔리면 올라가는데, 실제로 8월에 416 지역 단독주택 거래가 3.6% 늘었습니다. 즉 평균가가 덜 빠진 것처럼 보이는 건 값이 덜 빠져서가 아니라 비싼 집이 섞여서입니다. 유형별로 나누면 시장이 하나가 아니라는 게 드러납니다.
416 단독은 1년 전과 사실상 같은 가격(-0.1%)인데, 같은 달 416 타운하우스는 12.9% 빠졌습니다. 같은 도시, 같은 달, 13%포인트 차이입니다. "집값이 얼마나 빠졌냐"는 질문에 하나의 답을 줄 수 없는 이유입니다. 또 하나 — 타운하우스를 제외하면 905(외곽)가 416(토론토 시내)보다 일관되게 더 많이 빠졌습니다. 반단독 -7.2% vs -1.8%, 콘도 -7.6% vs -2.1%.
5. 기준금리는 멈췄지만, 고정금리는 다른 곳을 봅니다
지난 3주 뉴스의 공통된 결입니다.
· 캐나다은행은 9월 2일 7회 연속 동결로 2.25%를 유지했습니다. 2분기 GDP가 연율 3.3%로 깜짝 반등해 경기침체 우려가 상당 부분 해소됐고, 그만큼 추가 인하를 서둘 이유도 줄었습니다.
· 정작 움직일 수 있는 건 고정금리 쪽입니다. 미국의 대캐나다 관세(유제품·주류·건축자재 등 50%)가 미국 국채 수익률을 밀어올리면 캐나다 고정 모기지 금리도 따라 올라갈 수 있다는 경고가 나왔습니다.
· 8월 24일자에서 전해드린 캐나다은행 자체 연구는 더 근본적입니다 — 금리를 내리면 매수 수요는 바로 살아나지만 공급은 최대 2년이 걸려서, 그 사이 늘어난 구매력은 가격 상승으로 흡수됩니다.
이 세 가지가 3절과 맞물립니다. 재고는 줄고 있고, 금리 인하를 기다리는 사람은 많고, 인하가 오면 그 사람들이 동시에 움직입니다. "기다리면 더 싸지겠지"라는 전제가 조용히 약해지는 구간이라는 것이 이번 달 수치와 뉴스가 함께 가리키는 방향입니다.
6. 지역별 벤치마크 가격 (MLS HPI, 8월)
이 표는 평균가보다 본인 매물 판단에 훨씬 쓸모가 있습니다. HPI 벤치마크는 "그 지역의 전형적인 그 유형 집"의 가격이라, 내가 보고 있는 집이 이 숫자보다 높거나 낮은 이유를 설명할 수 있어야 합니다. 설명이 안 되면 그게 바로 질문할 지점입니다.
7. 그래서, 사인하기 전에 확인할 것.
"괜찮은 매물이 없다"고 느껴지실 때 이번 달 가장 많이 들은 말이라 따로 정리합니다.
1. 알림 주기를 줄이십시오. 좋은 매물이 빨리 빠지는 시장에서는 주간 알림이 늦습니다. 신규 등록 즉시 알림으로 바꾸는 것만으로 볼 수 있는 매물의 질이 달라집니다. 2. 내 조건 중 무엇이 매물 수를 가장 많이 깎는지 하나씩 확인하십시오. 침실 수, 지역, 차고, 예산 상한 — 하나씩 풀어보면 어느 조건이 선택지를 90% 없애고 있는지 보입니다. 대개 본인이 예상하지 못한 항목입니다. 3. 오래 남은 매물은 "왜 남았는지"를 확인하십시오. 가격 때문인지, 구조 때문인지, 물리적 상태 때문인지. 가격이면 협상 대상이고, 구조·상태면 넘어갈 이유입니다. 이 셋을 구분하지 않으면 오래 남은 매물을 전부 "뭔가 문제 있는 집"으로 넘기게 되는데, 그중 일부는 단지 가격만 잘못 매겨진 집입니다. 4. 재고 소진 4.8개월은 아직 시간이 있다는 숫자입니다. 다만 작년 5.3개월보다 좁아졌으니, 마음에 드는 매물이 나왔을 때 결정에 쓸 수 있는 시간을 미리 정해두시는 편이 좋습니다. 그 자리에서 정하는 것보다 훨씬 낫습니다.
매수를 검토 중이시라면
1. 평균가 대신 세 가지를 같이 보십시오 — 그 지역·그 유형의 HPI 벤치마크(6절 표), 그 단지의 최근 3개월 실거래가, 그리고 그 매물의 시장체류일. 셋이 서로 안 맞으면 이유를 물어보셔야 합니다. 2. 내가 보는 물건이 어느 칸인지 확인하십시오. 416 단독과 416 타운하우스는 같은 달에 13%포인트 다른 길을 갔습니다. "시장이 어때요"라는 질문은 유형과 지역을 붙이기 전까지는 답할 수 없는 질문입니다. 3. 사전승인 금리의 유효 만료일을 날짜로 적어두십시오. 다음 기준금리 발표는 10월 28일입니다. 그 날짜가 내 사전승인 기간 안에 들어오는지가 오퍼 시점을 가르는 실제 기준이 됩니다. 4. 고정금리를 검토 중이시라면 기준금리 말고 국채 수익률을 보십시오. 둘은 같이 움직이지 않습니다. 기준금리가 동결인데 고정금리만 오르는 구간이 나올 수 있습니다. 5. 클로징에 필요한 현금을 다운페이만으로 계산하지 마십시오. 취득세(LTT)·변호사비·조정금까지 더한 총액을 숫자로 적어 확인하셔야 합니다.
매도를 검토 중이시라면
1. 경쟁 매물이 줄었다는 건 유리한 조건입니다 — 재고가 1년 사이 11.3% 줄었습니다. 다만 가격을 올려도 된다는 뜻은 아닙니다. 거래량도 같이 줄었습니다. 2. 시장체류일 51일을 일정에 미리 넣으십시오. 6월 42일에서 다시 늘어난 숫자입니다. "못 팔면 가격을 조정한다"가 아니라 몇 주 뒤에 조정할지를 집을 내놓을 때 미리 정해두시기 바랍니다. 3. 내 유형의 실제 수치로 가격을 잡으십시오. 타운하우스나 905 지역 콘도라면 시장 평균(-2.7%)이 아니라 그 칸의 수치(-8.6%, -7.6%)가 내 기준입니다. 4. as-is 조항이 모든 걸 막아주지는 않습니다 — 온타리오 판례상 예외가 셋 있습니다. 안전에 영향을 주는 숨은 하자를 알고도 알리지 않은 경우, 고의로 은폐한 경우, 매수자 질문에 거짓으로 답한 경우입니다.
프리세일 콘도를 계약했거나 검토 중이시라면
1. 2021–22년 계약자들이 입주를 앞두고 계약가보다 20–25% 낮은 감정가를 받고 있습니다. 그 차액은 현금으로 메워야 합니다. 2. 내 계약가와 지금 벤치마크를 나란히 적어보십시오. 8월 토론토 콘도 벤치마크는 $547,400, Peel은 $483,100입니다. 간격이 있다면 그게 클로징 때 필요한 추가 현금입니다. 3. 신규 분양이 60% 급감했고 초소형(500sqft 미만) 콘도는 5년간 일반 유닛의 두 배 속도로 하락했습니다. 평형이 작을수록 감정가 리스크가 큽니다.
8. 다음 달에 확인할 것
· 재고가 세 달 연속 줄어드는가 — 6→7→8월 연속 감소였습니다. 9월에도 줄면 계절 요인이 아니라 추세로 봐야 합니다. · 체류일이 계속 늘어나는가 — 42→45→51일. 가을에도 오르면 재고 감소가 "수요 회복"이 아니라 "매도 포기" 쪽에 가깝습니다. · 10월 28일 기준금리 발표와 그전까지의 국채 수익률 흐름. · 905 지역 약세가 이어지는가 — 반단독·콘도 모두 905가 416보다 5%포인트 가까이 더 빠졌습니다.
이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 감사합니다.
출처: TRREB Market Watch 2026년 8월호(2026년 9월 3일 발표) 및 TRREB Quick Market Overview Charts — https://trreb.ca/quick-market-overview/ 출처: 캐나다중앙은행 2026년 9월 2일 기준금리 결정 및 주택 부담능력 관련 연구, 캐나다 통계청 2026년 2분기 GDP 발표
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
제목
